Nezastavitelná plocha, část pozemku, na které není povoleno stavět podle územního plánu. Also known as nezastavěná plocha, it je klíčový parametr, který určuje, kolik z vašeho pozemku můžete skutečně využít pro dům, garáž nebo jinou stavbu. Pokud si koupíte pozemek a nezkontrolujete tuto hodnotu, můžete se najednou ocitnout v situaci, kdy máte dostatek peněz, plány a dokonce stavební povolení – ale nemůžete postavit to, co jste si představili.
Nezastavitelná plocha není náhodná číslovka. Vzniká podle územního plánu, právního dokumentu, který určuje, jak lze v dané oblasti využívat pozemky a platí pro každý pozemek individuálně. Například v městské zóně může být povoleno stavět na 60 % pozemku, zbytek 40 % musí zůstat nezastavěný – to je právě nezastavitelná plocha. V zemědělské zóně nebo v ochranném pásmu může být tato hodnota ještě vyšší, někdy až 80 %. Pokud máte pozemek 1000 m² a nezastavitelná plocha je 400 m², můžete stavět jen na 600 m². A to neznamená, že můžete postavit dům o ploše 600 m² – to by byl jeden obrovský blok. Ta plocha se rozděluje mezi dům, garáž, terasu, případně nádvoří – a všechno to musí být dohromady menší nebo rovno 600 m².
Proč to vůbec existuje? Aby se zabránilo přetížení oblastí, aby zůstaly zelené plochy, aby se nevytvořily neudržitelné hustoty bydlení a aby se zachovala kvalita života. Ale pro vás to znamená, že musíte plánovat důkladně. Některé lidi si myslí, že když mají pozemek, mohou na něm postavit cokoli. To je chyba. Pokud si necháte vypracovat projekt, ale později zjistíte, že nezastavitelná plocha vám to neumožňuje, ztrácíte čas, peníze a nervy. A to i když máte všechno jiné v pořádku – od stavebního povolení po výběr architekta.
Nezastavitelná plocha se počítá od hranice pozemku, včetně případných odstupů od sousedních pozemků. Nezapomeňte na to, že i garáž, nádvoří nebo terasa mohou být součástí zastavěné plochy. Pokud máte v plánu otevřenou kuchyň s výstupem na terasu, ta terasa se počítá jako zastavěná plocha – a to může znamenat, že už nemáte dost místa na dům. Tohle se často přehlíží.
Nejčastější chyba? Lidé si koupí pozemek, kde je nezastavitelná plocha 50 %, a pak si představují dům o ploše 200 m². Ale pokud je pozemek jen 300 m², pak je maximální zastavěná plocha 150 m² – a 200 m² důmu je nemožné. Tohle se stává často, a pak je nákladná oprava – nebo ještě horší – prodej pozemku za nižší cenu.
Nezapomeňte si vždy vyžádat úřední výpis z územního plánu – ne jen od realitního makléře, ale přímo od obce. Tam vám dají přesnou hodnotu nezastavitelné plochy, včetně případných výjimek nebo možností žádosti o odchylku. Někdy se dá požádat o snížení nezastavitelné plochy, pokud zřídíte zelený střechu nebo zateplíte fasádu – ale to je jiná příběh. Nejprve zjistěte, co máte.
Pokud jste připraveni na to, že nezastavitelná plocha může omezit vaše představy, ale zároveň vám dá jasnou hranici, jak na to, pak už je cesta k vašemu domu jen o detailech. Níže najdete příběhy lidí, kteří se s tím potýkali – a jak to vyřešili.
