When you buy a piece of land, you’re not just buying dirt—you’re buying the right to build. zastavitelnost, schopnost pozemku sloužit k výstavbě podle územního plánu. Also known as stavební využití pozemku, it determines whether you can build a house, garage, or even a shed—and how big it can be. Without understanding zastavitelnost, you might pay 500 000 Kč for land that only allows a garden shed. That’s not a smart investment.
Zastavitelnost není jen číslo na katastru. Je to kombinace pravidel: územní plán, právní dokument, který říká, kde a jak lze stavět, stavební řád, národní předpis, který stanovuje minimální požadavky na výstavbu, a katastr nemovitostí, oficiální evidence pozemků a jejich využití. Tyto tři entity spolu souvisejí. Územní plán říká, že na tomto pozemku může být rodinný dům. Stavební řád říká, že ten dům musí mít minimálně 60 m² bytové plochy. Katastr potvrzuje, že ten pozemek má 800 m² zastavitelnosti—ale jen 300 m² z toho můžete využít, protože zbytek je zeleně nebo odvodňovací pás.
Nejčastější chyba? Lidé si koupí pozemek jen proto, že je větší. Ale zastavitelnost je o kvalitě, ne o množství. Může mít pozemek 1000 m², ale zastavitelnost jen 20 %. To znamená, že můžete postavit jen 200 m² budovy. Naopak, pozemek 300 m² s 80 % zastavitelností vám dá 240 m² na výstavbu. To je víc. A většina lidí to neví, dokud nejdou na úřad.
Zastavitelnost se mění. Města rozšiřují sídla, mění územní plány, povolují více podlaží. To znamená, že pozemek, který dnes má jen 10 % zastavitelnosti, může za pět let mít 60 %. Ale to neznamená, že byste měli čekat. Pokud chcete stavět, musíte znát aktuální stav. A ten najdete jen na úřadě, ne na internetu. Nezapomeňte: zastavitelnost se nezobrazuje v ceně nemovitosti. Je to skrytý parametr, který může zničit váš plán—nebo ho udělat neuvěřitelně hodnotný.
V našich článcích najdete příklady, jak lidé v ČR zjistili, že jejich pozemek není tak hodnotný, jak si mysleli. Jak se vyhnout překvapením při koupi. Jak číst územní plán, aniž byste museli být architekt. A jak využít zastavitelnost k tomu, abyste získali více než jen dům—ale skutečný majetek.
