Když se řekne "koupit byt v Praze", většina lidí si představí astronomické částky. A mají pravdu. Ale kolik přesně? A kde je to ještě "jen" drahé a kde už je to bezhlavé plýtvání? Pokud zvažujete nákup nemovitosti v hlavním městě, nebo jen sledujete trh jako investiční příležitost, čísla za konec roku 2025 a začátek roku 2026 vám otevřou oči. Trh se nezastavil, naopak - nabral na obrátkách tam, kde jste možná čekali stagnaci.
Průměrná cena nových bytů v pražských developerských projektech dosáhla ve čtvrtém čtvrtletí roku 2025 hodnoty 176 600 Kč za metr čtvereční. To není překlep. Oproti předchozímu kvartálu jde o nárůst o 2,9 procenta a meziročně jsou ceny vyšší o celých 11 procent. Pro srovnání: v prosinci 2014 se průměr pohyboval kolem 65 500 korun. Za jedenáct let se tedy cena téměř ztrojnásobila. Tento trend ukazuje, že Praha se stává metropolí s cenami srovnatelnými s Vídní nebo Mnichovem, i když kupní síla obyvatel za tímto tempem nestíhá.
Jak vypadá cenová mapa Prahy?
Není Praha jako Praha. Rozdíl mezi cenou bytu v centru a na okraji může být propastný, ačkoliv oba leží ve stejném kraji. Analytická data z posledního období ukazují jasnou hierarchii. Nejdražší lokalitou zůstává bezkonkurenčně Praha 1. Průměrná cena zde šplhá k 262 100 korunám za metr čtvereční. Následuje Praha 2 s cenou kolem 236 700 korun. Třetí pozici drží Praha 7, která se vyšplhala na 225 900 korun za metr. Tyto lokality jsou doménou luxusu, historických budov a extrémní poptávky ze strany zahraničních investorů i tuzemské smetánky.
Ale pozor, cenový tlak se neomezuje jen na tradiční centrum. Šíří se do širších oblastí. Praha 5 a Praha 7 se pomalu stávají novým centrem zájmu vyšší střední třídy. Dříve vnímané jako "levnější alternativa" dnes stojí peníze, které by před pěti lety stačily na byt v Libni nebo Vysočanech. Pokud hledáte kompromis mezi dostupností a kvalitou života, tyto části vyžadují pečlivý výběr konkrétní ulice nebo projektu.
Kde ceny rostou nejrychleji?
Zajímavější než absolutní ceny je dynamika růstu. Některé části Prahy zdražují mnohem agresivněji než jiné. Ve čtvrtém čtvrtletí roku 2025 zaznamenala nejvýraznější zdražení Praha 8, kde ceny vyskočily o osm procent. Je to dáno masivní regenerací průmyslových brownfieldů (například okolí Holešovic a Karlína) a nedostatkem volných pozemků pro novou výstavbu. Praha 1 paradoxně zaznamenala mírný pokles o 7,7 procenta, což může signalizovat nasycení trhu nebo přechod na luxusnější segmenty, které nejsou tak citlivé na krátkodobé výkyvy. Praha 6 pak vzrostla o 6,6 procenta, tažená poptávkou po rodinných bytech v klidnějších částech jako Dejvice nebo Břevnov.
Jedinou výjimkou byl mírný pokles v Praze 10, kde ceny klesly o 0,6 procenta. Může to být technická korekce po předchozích prudkých růstech, ale dlouhodobý trend zůstává vzestupný. Pokud uvažujete o nákupu právě zde, je to signál, že trh tu není tak hysterický jako v centru, což může být pro běžného kupujícího výhodnější.
| Městská část | Průměrná cena (Kč/m²) | Mezičtvrtletní změna | Poznámka |
|---|---|---|---|
| Praha 1 | 262 100 | -7,7 % | Nejdražší lokalita, stabilní poptávka |
| Praha 2 | 236 700 | Roste | Vysoká poptávka, málo nových projektů |
| Praha 7 | 225 900 | Roste | Nové trendy, revitalizace Karlína/Holešovic |
| Praha 8 | ~190 000* | +8,0 % | Nejrychlejší růst, regenerace území |
| Praha 6 | ~200 000* | +6,6 % | Oblíbená pro rodiny, klidnější prostředí |
| Praha 10 | 157 100 | -0,6 % | Mírný pokles, dostupnější alternativy |
| Pražský průměr | 176 600 | +2,9 % | Celkový medián trhu |
*Odhadované hodnoty na základě tržních dat a trendů, přesné oficiální statistiky mohou variovat podle zdroje.
Co se děje s nabídkou a developery?
Paradox současného trhu spočívá v tom, že zatímco ceny rostou, nabídka se zmenšuje. Na konci roku 2025 bylo v Praze aktivních 322 developerských projektů, což je nárůst o necelé tři procenta. Ale počet volných bytů spadl o téměř 13 procent na pouhých 7 271 jednotek. Proč? Jednoduše řečeno, developeři vyprodávají starší zásoby a nové projekty jsou menší. Stavět se musí rychleji, aby se pokryly rostoucí náklady na materiál a práci, ale územní plánování v Praze je stále byrokraticky náročné.
Na trhu dominují velcí hráči. Central Group držela největší zásobu volných bytů (765 jednotek), následovaná Metrostavem (194 bytů). Skanska a Atlantis Investment měly menší podíl. Tato koncentrace znamená, že malí developeři mizí a trh je řízen několika korporacemi, které mají sílu diktovat ceny. Petr Hána z Deloitte tento stav označil za potvrzení dlouhodobého trendu: omezená nabídka při silné poptávce tlačí ceny nahoru, bez ohledu na ekonomické cykly.
Které byty se prodávají nejčastěji?
Ne všechny dispozice jsou si rovny. Data ukazují, že trh žije dispozičním mixem. Nejčastěji se prodávaly byty 2+kk, kterých se ve čtvrtém čtvrtletí 2025 prodalo 3 200 kusů. Jejich průměrná cena byla 173 600 korun za metr a průměrná velikost 55,5 metru čtverečního. Po nich následovaly 3+kk a malé 1+kk.
Proč právě 2+kk? Jsou ideálním kompromisem. Jsou dostatečně velké pro pár nebo jedno dítě, ale jejich celková cena není tak astronomická jako u velkých bytů. Zároveň jsou atraktivní pro investory, kteří chtějí pronajímat - menší byty se pronajímají snáz a s vyšším výnosem na vložený kapitál. Velké byty 4+kk a více jsou čím dál vzácnější a dražší, protože developeři vidí vyšší marže v dělení prostorů na menší jednotky.
Dostupnost bydlení: Realita vs. Naděje
Je možné si v Praze koupit byt "normálně"? Odpověď zní: pokud nemáte hotové peníze nebo velmi vysoký příjem, je to obtížné. Hypoteční sazby sice postupně klesají, což lidem vrátilo odvahu jít na trh, ale výše splátky při aktuálních cenách bytů je často neúnosná pro průměrného Čecha. Kupující se proto soustředí na menší a středně velké byty, které jsou finančně dosažitelnější.
Prodejní objem v roce 2025 překonal rekord z roku 2021 - prodalo se 7 800 nových bytů. To je o 8,3 procenta více než rok předtím. Lidé nakupují, protože věří, že ceny porostou dál. A mají argumenty. Pokud nedojde k revoluci v územním plánování a masivnímu navýšení tempa výstavby, Praha bude dál zdražovat. Nové projekty se spouštějí s odstupem, který neodpovídá rychlosti, jakou lidé opouštějí nájemní bydlení ve snaze získat vlastní střechu nad hlavou.
Tipy pro kupující v roce 2026
- Sledujte Praha 8 a 9: I když ceny rostou, stále existují rezervy pro růst hodnoty díky regeneraci území. Kupte dříve, než se "dokončí" infrastruktura.
- Hledejte menší dispozice: Byty 2+kk jsou likvidní. Když budete chtít byt prodat za 5-10 let, najdete kupce mnohem rychleji než u velkého 4+kk v okrajové části.
- Nečekejte na pád cen: Historická data z posledních 11 let ukazují pouze krátké korekce. Čekání na "správný čas" vás může stát desítky tisíc korun ročně na inflaci cen nemovitostí.
- Zvažte rekonstrukce: Ceny nových bytů jsou extrémní. Starší byty v dobrých lokalitách (např. Vinohrady, Smíchov) mohou být po rekonstrukci levnější variantou, i když vás čeká práce a riziko skrytých vad.
Frequently Asked Questions
Jaká je průměrná cena bytu v Praze v roce 2026?
Podle dat za čtvrté čtvrtletí 2025, která slouží jako základ pro prognózu roku 2026, se průměrná cena nových bytů v Praze pohybuje kolem 176 600 Kč za metr čtvereční. U použitých bytů se ceny liší podle stavu a lokality, ale obecně kopírují trend nových projektů s mírným odstupem.
Která část Prahy je nejdražší?
Nejdražší je tradičně Praha 1 s průměrnou cenou přesahující 260 000 Kč za metr čtvereční. Následuje Praha 2 a Praha 7. Cena je dána exkluzivitou lokality, historickou zástavbou a omezenou nabídkou nových projektů.
Porostou ceny bytů v Praze i v budoucnu?
Většina analytiků předpokládá další růst. Hlavními důvody jsou nedostatek nových projektů, rostoucí náklady na výstavbu a silná poptávka po vlastním bydlení. Výraznější pokles by nastal pouze při ekonomické recesi nebo prudkém zvýšení hypotečních sazeb.
Je lepší kupovat nový byt nebo rekonstruovaný starý?
Záleží na prioritách. Nové byty mají nižší provozní náklady, moderní standardy a záruky, ale jsou dražší na pořízení. Rekonstruované staré byty mohou být levnější a nabídnout větší plochu nebo lepší polohu, ale nesou riziko skrytých problémů a vyšší energetické náročnosti. Investoři často preferují nové byty kvůli nižší starostlivosti.
Jak ovlivňuje hypotéka dostupnost bydlení v Praze?
Hypotéka je klíčovým faktorem. I když sazby mírně klesají, vysoké ceny nemovitostí znamenají, že měsíční splátka je pro mnoho domácností příliš vysoká. To vede k tomu, že kupující jsou nuceni hledat menší byty nebo se stěhovat do vzdálenějších částí Prahy či Středočeského kraje.