Populace Česka roste, ale jinak než dříve
K 31. prosinci 2023 žilo v České republice 10 900 555 lidí. To je poprvé od konce druhé světové války, že jsme překročili hranici 10,9 milionu. Ale tento růst není o tom, že se lidé více rozmnožují. Je to o tom, že do Česka přichází lidé z jiných zemí - hlavně z Ukrajiny. V roce 2022 přibylo 310 tisíc lidí, v roce 2023 jen 73 tisíc. To znamená, že bez imigrace by populace už dávno klesala.
Na druhé straně se narodilo v roce 2024 jen 84 tisíc dětí. V roce 1974 jich bylo 194 tisíc. To je téměř polovina. A nejde jen o číslo. To znamená, že za 20 let bude v mnoha školách prázdné lavice. V některých obcích už teď zavírají třídy, protože dětí není dost. A když děti nejsou, nebudou tam ani jejich rodiče. A když rodiče odejdou, zůstanou tam jen starší lidé.
Stárnutí populace mění mapu bydlení
V Česku je dnes přes 8,1 milionu dospělých starších 18 let. Ale jejich věková struktura se mění. Lidé, kteří se narodili ve 70. a 80. letech, teď začínají odejít z vlastních domů. A nejdou do větších bytů. Jdou do menších bytů, do bytových domů se zvedacími zařízeními, do bydlení s přístupem ke zdravotní péči. Těchto lidí bude v příštích deseti letech přibývat. A oni si nechtějí koupit dům na venkově. Chtějí být blízko lékárny, lékaře, dopravy.
Takže kde se bude poptávka po bydlení zvýšit? V městech. V Praze, Brně, Ostravě, Plzni. Tam je lékařská péče, tam je doprava, tam je život. A kde se bude poptávka zhroutit? V pohraničních oblastech, na severu Moravy, v jihovýchodních částech Čech. Tam už lidé odcházejí. A nevracejí se. Tam se budou zavírat obchody, školy, zdravotní střediska. A když tam nejsou služby, lidé odcházejí dál.
Bydlení je hlavní překážka k městskému životu
Proč lidé nemají děti? Mnozí říkají: „Nemám peníze.“ Ale hlubší důvod je jiný: neexistuje dostupné bydlení. Mladí párky, kteří chtějí děti, potřebují vlastní byt. Ale v Praze nebo Brně je cena za 50 m² bytu tak vysoká, že si ho nemohou dovolit. A nájemní byty? Jsou drahé, nekvalitní, nebo je vůbec málo. Výzkumy ukazují, že právě tato situace je důvodem, proč lidé odloží plány na děti nebo je vůbec nemají.
Tady je důležité pochopit: není to jen o cenách. Je to o tom, že většina nových bytů se staví pro bohatší. Pro jednočlenné domácnosti, pro investory. Pro ty, kteří si mohou dovolit zaplatit 20 000 Kč za měsíc. Ale pro rodinu se dvěma dětmi? Tam je málo malých bytů, málo přístupných bytů, málo sociálního bydlení. A když nejsou byty, nejsou děti. A když nejsou děti, nejsou budoucí zaměstnanci. A když nejsou zaměstnanci, nejsou živé města.
Regionální nůžky se rozevírají
Praha a Středočeský kraj přitahují lidí. Brno také. V těchto oblastech roste počet obyvatel, rostou ceny, roste poptávka po bydlení. Ale v okresech jako Česká Lípa, Děčín, Vsetín, Uherské Hradiště nebo Svitavy? Tam lidé odcházejí. Každý rok ubývá stovky, někde tisíce. A nejde jen o mladé lidi. Jde o celé rodiny. Když se zavře škola, odchází rodiče. Když se zavře lékárna, odchází starší. Když se zavře pošta, odchází všichni.
Ředitel realitní kanceláře Century 21 Tomáš Jelínek říká, že za 20 let bude v některých regionech ještě méně lidí, než dnes. A to neznamená jen méně obyvatel. Znamená to, že tyto oblasti budou mít problémy s udržováním infrastruktury. Kdo bude platit za udržování škol, které jsou téměř prázdné? Kdo bude platit za silnice, které vede jen pár aut denně? Kdo bude platit za zdravotní služby, když je tam jen pár starších lidí?
Co to znamená pro trh s nemovitostmi?
Trh s bydlením se dělí na dvě části. V městech je poptávka vysoká, ale nabídka je malá. Ceny stoupají. Většina nových bytů je větších a drahých. Malé byty pro jednoho nebo dva lidi? Jsou vzácné. A když je někdo najde, musí zaplatit vysoký nájem nebo velkou částku za koupě.
V oblastech s odlivem obyvatel je naopak situace jiná. Byty jsou volné, ale kdo je kupuje? Většinou investoři, kteří je pronajímají nebo je nechávají prázdné. A když je byt prázdný, začíná se rozpadat. Zdi se praskají, okna se zatékají, systémy se zastarávají. A když se byt rozpadne, stoupají náklady na opravy. A když opravy stojí moc, nikdo je nechce dělat. Takže se zničí celá čtvrť.
Co se stane, když se v jedné obci zavře škola? Děti nejsou. Rodiče odcházejí. Starší lidé zůstanou. Ale když se zavře lékárna, odcházejí i oni. A když se zavře pošta, zůstane tam jen pár lidí - a pak už nikdo. A když tam nikdo není, neexistuje tam žádný trh s bydlením. Ani pro nájem, ani pro koupě.
Budoucnost: kde bude lidí, a kde ne?
Podle demografa Tomáše Kučery se v Česku budou projevovat „vlny věkové struktury“. V 90. letech se narodilo málo dětí. V 2000. letech jich bylo víc. A teď jich je znovu málo. To znamená, že za 15 let bude v mnoha obcích zase málo dospělých - ti, kteří se narodili ve 2000. letech, budou v dospělém věku. Ale kde budou? Pravděpodobně v městech. A v obcích? Tam budou starší lidé - a budou potřebovat služby, které tam už nejsou.
Budoucnost bydlení v Česku bude tedy dvoucestná. V městech bude růst poptávka po malých, přístupných bytech, které umožňují život bez auta, s přístupem k službám. V obcích bude poptávka klesat - a s ní i hodnota nemovitostí. Ale to neznamená, že venkov je ztracený. Znamená to, že venkov musí změnit svůj model. Musí se zaměřit na seniory, na turistiku, na digitální práci. Ale k tomu potřebuje investice. A ty se neobjeví, pokud nebudou lidé.
Co se dá dělat?
Neexistuje jednoduché řešení. Ale něco se dělat dá. Například:
- Podporovat výstavbu malých, přístupných bytů v městech - nejen pro investory, ale pro rodiny.
- Zvýšit podporu sociálního bydlení, aby mladí lidé mohli začít žít samostatně.
- Investovat do dopravy a internetu ve venkovských oblastech, aby tam bylo možné pracovat i z domova.
- Přemýšlet o přeměně prázdných škol na byty pro seniory - nechat je být, ne zničit.
- Zakládat centra pro seniory v obcích s vysokým podílem starších lidí - s lékaři, lékárnami, sociálními pracovníky.
Nejde o to, aby každá vesnice zůstala plná. Ale o to, aby tam, kde lidé zůstali, měli kvalitní život. A aby v městech měli lidé možnost mít děti - bez toho, že by museli prodávat auto, nebo pracovat tři práce.
Co to znamená pro vás?
Když plánujete koupit byt, zamyslete se: kde budete žít za 10 let? Budete tam mít přístup k lékaři? Budete mít možnost chodit pěšky do obchodu? Budou tam děti? Nebo bude kolem vás ticho?
Když plánujete investovat do nemovitosti, nekupujte jen podle ceny. Kupujte podle budoucnosti. Města budou růst. Venkov bude klesat. A ty, kdo budou vědět, kde bude život, budou mít výhodu.
Demografie není jen statistika. Je to o tom, kde budete spát, kde budete chodit pro léky, kde budou vaše děti chodit do školy. A tohle je naše budoucnost. Už teď.