Proč se byty s homestagingem prodávají rychleji a dražše?
Představte si, že máte byt, který je na trhu už tři měsíce. Žádní vážní zájemci, jen pár pohledávek od lidí, kteří se podívali na fotky a řekli: „To mi moc nevypadá.“ A pak někdo přijde, přeřadí nábytek, odstraní vaše osobní fotky, přidá pár kusů moderního nábytku a nafotí to znovu. Za dvě týdny máte sedm zájemců a nabídku o 220 000 Kč vyšší než jste očekávali. To není magie. To je homestaging.
V České republice se homestaging stal běžnou součástí prodeje nemovitostí. Už od roku 2015 ho začaly používat velké realitní kanceláře jako RE/MAX Eso nebo Trigramreality. Dnes je to už nejen trend, ale skoro povinnost - zejména v Praze, Brně nebo Ostravě, kde konkurence na trhu je vysoká. Podle statistik se byty s homestagingem prodávají až o 78 % rychleji a za cenu vyšší o 10-15 % než ty bez přípravy.
Co vlastně homestaging znamená - a co neznamená?
Homestaging není úplná přestavba bytu. Není to ani výměna všech oken nebo nová koupelna. Je to profesionální příprava prostoru tak, aby potenciální kupci viděli jeho potenciál - ne vaši životní historii.
Představte si, že do bytu přijde někdo, kdo nezná vaše rodinné fotografie, vaše dětské hračky nebo vaši sbírku hrnčíků. Co vidí? Prázdný, nezajímavý, možná i nepříjemný prostor. Homestaging to změní. Vytvoří „vizi“ - jak by byt mohl vypadat, kdyby v něm někdo žil. A to je klíčové. Lidé kupují emoce. Ne čtvereční metry. Když si představí, jak v něm vypijí kávu u okna nebo jak se bude jejich dítě hrát na podlaze, začnou cítit, že to je jejich místo.
Homestaging není návrhářská služba. Není to o tom, jak byt vypadá hezky. Je to o tom, jak byt vypadá prodávatelně. A to je rozdíl.
Malý vs. velký homestaging - co je pro vás vhodné?
Ne každý byt potřebuje kompletní přeřazení. Existují dvě hlavní varianty:
- Malý homestaging - pro byty, které jsou už zařízené, ale příliš osobní nebo nekonzistentní. Zahrnuje odstranění přebytečných věcí, čištění, drobné opravy, výměnu špatných světel, přidání pár kusů nábytku nebo dekorací. Například nahrazení starého koberce, přidání záclon, vytvoření „koutku pro čtení“ v obývacím pokoji.
- Velký homestaging - pro nezařízené byty nebo ty, kde je příliš mnoho osobních věcí. Zahrnuje kompletní vyklizení, dočasné zařízení nábytkem a doplňky, které vytvářejí atmosféru. Vše je pak nafoceno a připraveno pro prohlídky.
Podle cenových údajů z roku 2023 stojí velký homestaging v Praze přibližně:
- 39 600 Kč bez DPH pro byt 1+kk
- 45 900 Kč bez DPH pro byt 2+1
- 50 600 Kč bez DPH pro byt 3+1
Tyto ceny zahrnují přípravu, nábytek, dekorace, čištění a profesionální fotografie. To zní jako velká částka? Zvažte to takto: když prodáte byt o 220 000 Kč dražše, investice 45 900 Kč se vyplatí za týden.
Co dělá homestaging skutečně efektivním?
Největší chyba lidí je myslet si, že „to už je v pořádku, jak je“. Ale realita je jiná. Když se kupující dívá na fotku bytu s přeplněným kuchyňským stolem nebo s vysoušečem na hlavě ve vaně, automaticky si říká: „Tohle si nechám.“
Homestaging řeší tři hlavní problémy:
- Osobní předměty - vaše fotky, hračky, knihy, sportovní vybavení. Všechno to vytváří „odpuzující“ atmosféru. Kupující si nemůže představit, že by tam žil on.
- Špatné osvětlení - tmavé rohy, špatné světlo, staré žárovky. Homestaging doplní moderní světla, zrcadla, lehké záclony - a prostor hned vypadá větší a světlejší.
- Neuvedené detaily - prasklý dlaždice, znečištěná kuchyně, špinavé okna. Malé opravy mají obrovský vliv. Kupující si nevšimne, že jste opravili kohoutek. Ale všimne si, že všechno vypadá „nové“ a „pečlivě udržované“.
Nejčastější chyba? Příliš minimalistický styl. Některé stagingové firmy příliš „vyčistí“ prostor - a výsledek vypadá jako nemocnice nebo hotelový pokoj. To je také nepřitažlivé. Lidé chtějí „domov“, ne „vystavovací prostor“.
Co říkají lidé, kteří to už zkusili?
Na Facebooku jedna žena napsala: „Po stagingu nám přišlo 7 vážných zájemců za 14 dní. Předtím jsme měli 2 za tři měsíce. Staging nám stál 45 900 Kč. Prodali jsme o 220 000 Kč dražše.“
Na druhé straně je případ, kdy klient řekl: „Byt vypadal příliš „nepřestěhovatelně“. Nebylo tam nic, co by napovědělo, že to je domov.“ To je varování. Homestaging nemá být o odstranění všeho - ale o přesměrování pozornosti na to, co je důležité.
Nejlepší výsledky mají ty, kteří spolupracují s odborníkem, který rozumí nejen designu, ale i tomu, jak kupující myslí. Některé firmy, jako Popenková-Mačanek, dokonce nabízejí homestaging zdarma - protože jejich příjem je z prodejních poplatků, ne z samotného stagingu. To je inteligentní model.
Co se děje na trhu - a kam se to blíží?
V roce 2018 jich bylo v Česku jen pět realitních kanceláří, které homestaging nabízely. V roce 2023 jich už bylo přes 50. A podle odhadů by mělo být do konce roku 2025 standardní součástí alespoň 70 % realitních nabídek v Praze.
Trh se rozděluje na tři segmenty:
- Low-end - do 20 000 Kč (často jen úprava fotek a drobné úpravy)
- Mid-range - 20 000-50 000 Kč (to je nejčastější, tvoří 65 % trhu)
- High-end - nad 50 000 Kč (pro luxusní byty nebo vily)
Největší růst je v oblastech s vysokou konkurencí. V Praze nebo Brně už se bez homestagingu prodat byt stává těžké. V menších městech se ještě používá méně - ale to se rychle mění.
Nový trend? 3D vizualizace. Některé firmy, jako František Babčický, vytvářejí virtuální prohlídky - kde můžete vidět, jak by byt vypadal po stagingu, ještě než se něco přesune. To je budoucnost. A také videoprohlídky - kde se vám ukáže, jak byt vypadá v pohybu, s osvětlením, s hlukem ulice, s větrem za oknem.
Je homestaging pro každého?
Ano. A to je důležité.
Nezáleží na tom, zda prodáváte byt za 2 miliony nebo za 800 tisíc. V obou případech chcete, aby byt vypadal jako „výborná volba“. A homestaging to zajišťuje. Není to luxus pro bohaté. Je to strategie pro každého, kdo chce prodat rychle a bez stresu.
RE/MAX Eso to říká jednoduše: „Nezáleží na ceně. Záleží na tom, jak byt vypadá.“
Největší překážkou je odpor proti vyklizení. Většina lidí si myslí: „To všechno je moje!“ Ale když se podíváte na fotky před a po - většinou si řeknete: „Tohle jsem vlastně ani neviděl.“
Homestaging není o tom, abyste ztratili svůj byt. Je to o tom, abyste ho na chvíli „půjčili“ někomu, kdo ho může koupit.
Kde začít - krok za krokem
Chcete zkusit homestaging? Tady je jednoduchý plán:
- Navštivte realitní kancelář - vyberte tu, která homestaging nabízí. Zeptejte se: „Máte možnost stagingu?“
- Nezávazná schůzka - specialisté přijdou, prohlédnou byt a řeknou, jestli je potřeba malý nebo velký staging.
- Udělejte si seznam - co je potřeba odstranit, co opravit, co přidat.
- Nechejte to udělat profesionály - nezkoušejte to sami. Staging není „domácí úkol“. Je to o zkušenosti a psychologii kupujících.
- Nechejte si nafotit - fotografie jsou důležitější než samotný staging. Pokud jsou špatné, celá práce zůstane neviděná.
- Uveďte na trh - a pak jen čekejte.
Průměrná doba přípravy: 2-14 dní. Po této době je byt připravený k prodeji - a často i k prodeji dražšímu.
Co je důležité pamatovat?
Homestaging není náhrada za realitního makléře. Je to jeho doplněk. Bez makléře nemáte prodej. Bez stagingu nemáte rychlý a výhodný prodej.
Největší výhoda? Nejste nuceni snižovat cenu. Většina lidí chce prodat za co nejvyšší cenu. Homestaging vám to umožní - bez kompromisů.
Je to investice, která se vyplatí. Nejen penězi. Ale i časem, stresem a klidem mysli. Když prodáte byt za tři měsíce místo za dvanáct, máte více času na nový byt, na nový začátek, na nový život.