Trh s nemovitostmi v České republice je v roce 2026 jakýmsi paradoxem. Z jedné strany se tu nachází luxusní pražské novostavby, které patří mezi nejdražší v celé Evropě, z druhé pak regiony, kde lze získat klidný domov za cenu, která se dříve zdála být nesmyslně nízká. Rozdíl mezi tím, co zaplatíte v centru hlavního města, a tím, co vás bude stát pronájem nebo koupe v menších městech na severu či východě země, není jen o pár tisících korun. Jde o násobky.
Pokud plánujete nákup nebo dlouhodobý pronájem, musíte si uvědomit jednu věc: data z ledna 2026 jasně ukazují, že trh se stabilizoval, ale ceny dál rostou. Průměrná cena pronájmu v celé zemi dosáhla 313 Kč za metr čtvereční. To je nárůst o téměř šest procent oproti loňsku. Otázka zní: Kam mířit, abyste za své peníze dostali maximum?
Mapa cen: Kde je bydlení nejdražší?
Královskou cestu platí samozřejmě Praha. A neplatí ji málo. V hlavním městě se průměrné nájemné pohybuje kolem 453 Kč/m². Pokud se podíváme na špičkové lokality jako jsou Vinohrady, Staré Město nebo Letná, můžeme se setkat s cenami přesahujícími 480 až 495 Kč za metr měsíčně. Pro představu: standardní třípokojový byt o velikosti 70 metrů v Praze vám bude stát měsíčně více než 30 000 korun, a to ještě bez energií a správcovských poplatků.
Situace se však vyhrocuje u nových projektů. Podle analýzy společnosti Knight Frank vzrostly nájemné v pražských novostavbách o 14 procent a dosáhly úctyhodných 606 Kč/m². Extrémním případem je Praha 7, kde se nabídkové ceny nových bytů drží na úrovni 223 400 Kč za metr čtvereční. Je to investiční produkt pro velmi specifickou skupinu lidí, kteří hledají status a moderní infrastrukturu, nikoliv běžné bydlení pro rodinu.
Druhou největší finanční závorou je Brno. Hlavní město Moravy zaznamenalo meziroční nárůst nájmu o 8,75 %, což ho posunulo na hladinu 348 Kč/m². I když je to stále výrazně méně než v Praze, pro mnoho zaměstnanců firem sídlících v okolí to znamená, že částka 20 000 až 25 000 Kč měsíčně za byt je novou realitou. Starší byty v těchto dvou metropolích jsou přibližně dvakrát dražší než ve zbytku větších českých měst.
Nejlevnější body na mapě: Sever a Východ
Kde tedy najdeme prostor pro rozpočet? Data jednoznačně ukazují na tři kraje: Ústecký, Karlovarský a Moravskoslezský. Tyto regiony kombinují nižší místní příjmy, slabší poptávku ze strany investorů a vyšší dostupnost bytového fondu.
Ústecký kraj je dlouhodobým vítězem v kategorii nejnižších cen. Průměrné nájemné zde činí pouhých 209 Kč/m². Podobná situace je v Karlovarském kraji, kde se ceny pohybují kolem 210 Kč/m². Trochu vyšší, ale stále velmi atraktivní ceny nabízí Moravskoslezský kraj s průměrem 226 Kč/m².
Co to znamená v praxi? Pokud hledáte byt o velikosti 60 metrů čtverečních v Ústí nad Labem, Ostravě nebo Karlových Varech, měsíční nájem se často vejde pod hranici 13 000 korun. Menší garsonky (1+kk) se dají sehnat i za 8 000 až 10 000 Kč. Je to obrovská úspora oproti středověkým částkám v Praze.
| Kraj / Město | Cena nájmů (Kč/m²) | Růst rok-o-roku (%) | Doba obsazení (dny) |
|---|---|---|---|
| Praha | 453 | +6,59 % | ~30 |
| Brno | 348 | +8,75 % | 31 |
| Středočeský kraj | 314 | +7,90 % | 28 |
| Zlínský kraj | 268 | +5,51 % | 44 |
| Moravskoslezský kraj | 226 | +10,24 % | ~45 |
| Karlovarský kraj | 210 | +9,38 % | 57 |
| Ústecký kraj | 209 | +3,98 % | 56 |
Past rychlého růstu: Na co si dát pozor?
Může vás lákat myšlenka, že v nejlevnějších krajích jsou ceny statické. Chyba. Podívejte se na tabulku výše. Zatímco Plzeňský kraj má nejnižší růst cen (pouhých 1,89 %), Moravskoslezský kraj vykazoval meziroční nárůst o 10,24 %. To je druhý nejvyšší skok v zemi. Karlovarsko následovalo s nárůstem o 9,38 %.
Proč se tak děje? Když jsou základní ceny velmi nízké, stačí malý absolutní nárůst k tomu, aby procentuální hodnota vypadala dramaticky. Pro kupujícího to znamená, že "laciné" bydlení může rychle ztrácet svou výhodu, pokud počkáte příliš dlouho. Zároveň to signalizuje, že poptávka po levnějších alternativách roste - lidé utíkají z drahých center.
Kde koupit nemovitost v roce 2026?
Rozhodnutí o koupi závisí na vašem cíli. Jste investor, který chce vysoký výnos, nebo hledáte vlastní domov pro rodinu?
Pro investory: Největší potenciál nárůstu hodnoty mají oblasti, kde jsou ceny stále nízké, ale infrastruktuře a pracovní trh začínají žít vlastním životem. Moravskoslezský kraj díky vysokému tempu růstu nájmu (10 %) nabízí zajímavou dynamiku. Ústecký kraj sice roste pomaleji (4 %), ale jeho pozice absolutního minima z něj činí bezpečnou přístavu pro konzervativní investice s delším horizontem. Pamatujte, že doba prodeje nemovitostí v těchto regionech je delší (okolo 56-57 dní oproti 28 dnům ve Středočeském kraji).
Pro vlastní bydlení: Pokud pracujete v Praze nebo Brně, zvážte kompromis. Brno nabízí kvalitu života srovnatelnou s Prahou, ale ceny jsou o cca 23 % nižší. Je to racionální volba pro ty, kteří nechcují platit pražský prémiový poplatek. Pro rodiny, které mohou pracovat na dálku, jsou ideální menší města v okruhu 50 km od velkoměst, kde jsou ceny starších bytů třikrát nižší než v centru Prahy.
V segmentu nákupu novostaveb v Praze raději ustupte od projektů s cenou přes 220 tisíc Kč/m². Tyto ceny jsou již spekulativní. Lepší investicí jsou starší bytové jednotky v méně módních lokalitách, které lze renovovat. Nabídka starších bytů v Praze a Brně sice zdražila o 18 %, ale stále jsou cenově dostupnější než nové „luxusní“ projekty.
Shrnutí: Strategie pro rok 2026
Trh s nemovitostmi v Česku se neblýská krizí, ale ani masivním boomem. Analytici předpokládají další mírný růst cen o zhruba 5 procent v průběhu roku 2026. Klíčem k úspěchu není hledat "nej", ale hledat rovnováhu.
- Chcete ušetřit maximálně? Sundejte se na sever (Ústecko) nebo východ (Ostrava). Za 12 000 Kč máte solidní byt, zatímco v Praze za tuto částku zaplatíte pouze energii za garsonku.
- Hledáte rovnováhu? Brno a jeho okolí jsou nejlepší alternativou k Praze s poměrem cena/výkon.
- Jste investor? Pozor na rychlý růst v Moravskoslezském a Karlovarském kraji. Nákup nyní může být výhodný, protože tyto oblasti doléhají na cenovou propast vůči zbytku republiky.
Nepodceňujte ani faktor času. Doba, kterou trvá najít nájemníka nebo prodejce, se v levnějších regionech protahuje. Máte-li trpělivost a hotovost, právě teď je vhodná chvíle pro vstup na trh mimo hlavní aglomerace.
Kde je v České republice nejlevnější bydlení v roce 2026?
Nejlevnější bydlení se nachází v Ústeckém kraji (průměr 209 Kč/m²), Karlovarském kraji (210 Kč/m²) a Moravskoslezském kraji (226 Kč/m²). V těchto oblastech lze sehnat byty za polovinu ceny oproti Praze nebo Brnu.
Je sezení v Praze stále nejdražší?
Ano, Praha zůstává nejdražším regionem s průměrným nájmem 453 Kč/m². V elitních lokalitách jako Holešovice nebo Karlín se ceny novostaveb pohybují kolem 223 400 Kč za metr čtvereční při koupi a nájemné přesahuje 600 Kč/m².
Vyplatí se investovat do nemovitostí na severu Čech?
Investice do Ústeckého a Karlovarského kraje jsou vhodné pro konzervativní investory hledající nízkou vstupní cenu. Ačkoli tempo růstu cen zde není tak vysoké jako jinde, základní cena je tak nízká, že riziko poklesu je minimální a výnos z nájmu může být relativně dobrý.
Jak rychle rostou ceny nájmu v různých krajích?
Růst cen je nejrychlejší v Moravskoslezském kraji (+10,24 %), Karlovarském kraji (+9,38 %) a Brně (+8,75 %). Pomaluji roste Plzeňský kraj (+1,89 %) a Praha (+6,59 %).
Kde koupit byt, pokud nechci platit pražské ceny?
Nejlepším kompromisem je Brno, které nabízí srovnatelnou kvalitu života a pracovní příležitosti, ale ceny jsou o cca 23 % nižší než v Praze. Alternativou jsou také menší města v okruhu do 50 km od Prahy nebo Brna.