Chceš postavit nebo koupit rodinný dům, ale nevíš, jak funguje čerpání hypotéky? V roce 2025 se podmínky změnily - některé se ulehčily, jiné se zpřísnily. Nejde jen o to, kolik ti banka půjčí. Důležité je, kdy a jak ty peníze dostaneš, co musíš mít podepsané, a jaké dokumenty ti banka požaduje. Většina lidí si myslí, že stačí podepsat smlouvu a peníze přijdou. To je ale velká chyba. Čerpání hypotéky je proces, který si vyžaduje přesnou přípravu. Pokud ti chybí jeden papír, můžeš čekat měsíce. A to, když už stavíš dům, nemáš čas na zdržení.
Co se můžeš dočkat - limity LTV podle věku
Nejdůležitější číslo, které ti banka řekne, je LTV - poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti. V roce 2025 platí jasné pravidlo: pokud jsi mladší než 36 let, můžeš dostat až 90 % z hodnoty domu. To znamená, že stačí mít 10 % vlastních peněz. Pro starší žadatele je limit 80 %. To znamená, že musíš připravit 20 % na vlastní účet.
Proč to tak je? Česká národní banka (ČNB) chce, aby mladí lidé měli šanci na vlastní bydlení, ale zároveň nezatěžovali systém příliš vysokými dluhy. Pokud jsi 40 let a chceš koupit dům za 5 milionů Kč, banka ti půjčí maximálně 4 miliony. Zbývající 1 milion musíš mít našetřený. To není malá částka, ale je to většinou možné, pokud jsi nějaké peníze ukládal.
Úvěr na výstavbu - jak funguje čerpání po etapách
Hypotéka na výstavbu není jako hypotéka na koupi hotového domu. Ty peníze nezískáš najednou. Banka je vyplácí postupně - podle průběhu stavby. To je výhoda i nevýhoda. Výhoda je, že neplatíš úroky z celé částky od začátku. Nevýhoda je, že musíš mít všechny dokumenty připravené pro každé čerpání.
Typický postup je takový:
- První čerpání - po získání stavebního povolení a dokončení základů
- Druhé čerpání - po dokončení kostry domu
- Třetí čerpání - po uzavření střechy a obvodových zdí
- Čtvrté čerpání - po dokončení vnitřních prací, ale před kolaudací
- Páté čerpání - po kolaudačním rozhodnutí
První tři čerpání jsou obvykle zdarma. Za každé další si banka účtuje poplatek - obvykle 500 až 1 000 Kč. Někteří lidé ušetří tímto způsobem až 2 500 Kč. Ale pozor: pokud neodesíláš dokumenty včas, banka nevyplácí. A pokud ti chybí doložení připojení k elektřině nebo odpadu, čerpání se zablokuje. To může způsobit zdržení stavby o měsíce.
Které dokumenty musíš mít připravené
Největší problém, který mají lidé, není nedostatek peněz, ale nedostatek papírů. Banka potřebuje vědět, že dům skutečně bude postavený a že bude bezpečný a připojený k veřejným sítím. Bez těchto dokumentů ti nevyplatí ani korunu.
Tady je seznam toho, co musíš mít:
- Stavební povolení (v originále nebo ověřené kopii)
- Kolaudační rozhodnutí (po dokončení stavby)
- Kupní smlouva na pozemek
- Projektová dokumentace (půdorys, řez, technická zpráva)
- Doložení připojení k vodě, odpadu a elektřině - to je častý problém
- Daňové přiznání za poslední rok (nebo dva roky, pokud žádáš o více než 5 milionů Kč)
- Doklad o příjmu - výpisy z účtu, platové výkazy, pro podnikatele: daňové přiznání a výkaz o obratu
Pokud jsi podnikatel, banka se bude dívat na tvůj obrat. Pokud máš obrat 1,5 milionu Kč ročně, můžeš dostat hypotéku až do 10 milionů Kč. Ale musíš mít všechny daňové dokumenty v pořádku. Některé banky požadují i účetní závěrku.
Nová zelená úsporám 2025 - jak to funguje
Jedna z největších změn v roce 2025 je program Nová zelená úsporám. Dříve jsi musel nejdřív postavit dům, a pak jsi mohl požádat o dotaci. Teď můžeš získat až 500 tisíc Kč před začátkem stavby. To je obrovská výhoda.
Tento program platí pro domy s vysokou energetickou náročností - třeba pasivní domy nebo domy s tepelným čerpadlem. Pokud chceš dům s vysokým standardem, můžeš si dotaci připojit k hypotéce. Banka ti pak vyplatí i část dotace jako součást úvěru. To znamená, že můžeš postavit dům s nižšími vlastními náklady.
Program zvýšil poptávku po energeticky úsporných domech o 35 %. Mnoho lidí si teď plánuje dům s fotovoltaikou, tepelným čerpadlem a zateplením. A to všechno s podporou státu. To je šance, kterou bys neměl přehlédnout.
Co se změnilo v roce 2025 - nové limity a rizika
ČNB v lednu 2025 snížila doporučený limit DSTI z 45 % na 40 %. To znamená, že tvoje měsíční splátky nesmí přesáhnout 40 % tvého příjmu. Pro některé to znamená, že budou muset koupit levnější dům nebo zkrátit dobu splácení.
Pro mladé žadatele zůstává LTV 90 %, ale ekonomové varují. Pokud se úrokové sazby zvýší, můžeš mít problémy. Například hypotéka na 3,5 milionu Kč při úroku 4,19 % má měsíční splátku 17 095 Kč. Pokud se úrok zvýší o 0,5 %, splátka stoupne na 18 450 Kč. To je rozdíl téměř 1 400 Kč měsíčně. Pro rodinu s příjmem 40 000 Kč to znamená, že 46 % příjmu jde na splátky - a to je už hranice rizika.
Pro rok 2026 je plánováno zvýšení LTV na 95 % pro pasivní domy - ale jen pro žadatele do 36 let. To znamená, že stát chce podporovat energeticky úsporné bydlení, ale ne chce, aby lidé přeúvěřovali.
Co říkají lidé, kteří už to prošli
Na portálech jako Usetreno.cz nebo MujDum.cz se lidé stěžují na stejné věci: dokumenty, dokumenty, dokumenty. 65 % lidí říká, že největší výzvou bylo shromáždit všechny papíry pro první čerpání. Stavební povolení trvá 2-3 měsíce. Kolaudační rozhodnutí ještě déle. Pokud nezačneš s přípravou už před podáním hypotéky, budeš zpožděn.
Jeden uživatel na Redditu napsal: „Moc mě potěšilo, že první tři čerpání byla zdarma, ušetřil jsem tak 2 500 Kč na poplatcích.“ Ale jiný napsal: „Čekal jsem 3 měsíce na čtvrté čerpání kvůli chybějícímu dokumentu o připojení k elektrorozvodu. Stavba zůstala zastavená.“
85 % lidí, kteří použili hypotečního poradce, říká, že jim to ušetřilo alespoň 14 dní. Poradce ví, co banka chce, kde najít dokumenty, a jak je správně předložit. Není to nutně drahé - některé banky nabízejí poradce zdarma.
Kdy se hypotéka vyplatí - a kdy ne
Hypotéka na výstavbu se vyplatí, pokud:
- Máš jasný stavební plán
- Máš připravené všechny dokumenty
- Chceš postavit dům podle svých představ
- Chceš využít program Nová zelená úsporám
Hypotéka se nevyplatí, pokud:
- Nejsi si jistý, kde budeš stavět
- Máš nejistý příjem (např. podnikatel s proměnlivým obratem)
- Chceš dům co nejrychleji a nemáš čas na dokumenty
- Chceš koupit hotový dům - tam je lepší neúčelová hypotéka
Neúčelová hypotéka je jednodušší - nechceš dokumenty, ale máš vyšší úrok. Pokud chceš jen koupit dům, který je už hotový, neúčelová hypotéka je rychlejší a jednodušší. Ale pokud chceš postavit dům, který bude energeticky úsporný a vlastní, hypotéka na výstavbu je ta pravá volba.