Při prodeji nemovitosti v Česku se nejčastější chybou je představa, že daň z příjmu je vždy jen 15 %. To platilo dříve, ale od roku 2021 se změnila pravidla. Dnes se používá progresivní sazba - a to znamená, že i když prodáte byt nebo dům, nemusíte platit jen 15 %, ale až 23 % z části příjmu, která přesáhne určitou hranici. A to i v případě, že jste vlastníkem jen jedné nemovitosti. Jak to funguje? A jak se to dotýká vás, když plánujete prodej?
Co je progresivní sazba a jak se liší od starého systému?
Do konce roku 2020 se daň z příjmů vypočítávala jako 15 % z celého příjmu, a když jste měli vysoký příjem, přidávala se ještě solidární daň 7 %. Ta se však vztahovala jen na příjmy ze zaměstnání a podnikání. Od 1. ledna 2021 se to změnilo. Nyní platí progresivní daňová sazba dvouúrovňový systém, kde se 15 % sazba aplikuje na příjem do hranice a 23 % na část nad touto hranicí. A důležité je: tato sazba se vztahuje na všechny příjmy - včetně těch z prodeje nemovitosti, pronájmu, úroků nebo dividend.
Starý systém byl jednodušší, ale nepravý. Kdo měl třeba dva byty a pronajímal je, mohl mít roční příjem 1,2 milionu korun a platit jen 15 %. Dnes by tato osoba už mohla spadnout pod 23 % sazbu, protože se do základu daně započítává celý příjem z prodeje bez úprav.
Jaká je hranice pro 23 % sazbu v roce 2025?
Pro rok 2025 je hranice, nad kterou začíná 23 % daň, 1 676 052 Kč ročně. To je 36násobek průměrné měsíční mzdy, která v roce 2025 činí 139 671 Kč. Pro srovnání: v roce 2024 byla hranice 1 582 812 Kč. Zvýšení o 93 240 Kč je výsledkem růstu průměrných mezd, ale ne znamená, že se daňové zátěže snížily. Naopak - větší počet lidí se nyní dotýká 23 % sazby, protože hranice byla v roce 2024 snížena z 48násobku na 36násobek.
Příklad: Pokud jste v roce 2025 vydělali 1,4 milionu korun z zaměstnání a prodali jste nemovitost s čistým ziskem 300 000 Kč, celkový základ daně je 1 700 000 Kč. To je více než 1 676 052 Kč - tedy přesahujete hranici o 23 948 Kč. Na těchto 23 948 Kč platíte 23 %, zbytek 1 676 052 Kč se daňuje 15 %.
Jak se vypočítá daň z prodeje nemovitosti?
Daň se neplatí z prodejní ceny, ale z zisku. To je rozdíl mezi cenou, za kterou nemovitost prodáte, a náklady, které jste na ní měli. Co se započítává jako náklad?
- Cena pořízení (kupní cena)
- Náklady na opravy nebo rekonstrukce (pokud byly dokumentovány)
- Náklady na realitního makléře
- Náklady na výbavu bytu (např. klimatizace, kuchyňský nábytek, pokud byly součástí prodeje)
- Daň z příjmu z předchozího prodeje, pokud jste ji nezaplacili
Nezapomeňte: bez dokladů nejsou náklady uznány. Pokud jste koupili byt v roce 2015 za 1,2 milionu a prodáváte ho v roce 2025 za 2,5 milionu, základ daně je 1,3 milionu. Ale pokud jste v průběhu let vložili 200 000 Kč do rekonstrukce a zaplatili 80 000 Kč makléři, základ daně klesne na 1,02 milionu. To může znamenat, že zůstanete pod hranicí 23 %.
Kdy se daň z prodeje nemovitosti neplatí?
Existují dvě hlavní výjimky, kdy neplatíte daň vůbec.
- Trvalé bydliště: Pokud jste v nemovitosti měli trvalé bydliště alespoň dva roky před prodejem, příjem z jejího prodeje je osvobozen od daně. Toto platí i pro dům, byt, chatu - důležité je, že jste tam skutečně žili. Nejde o registraci, ale o skutečné využívání. Pokud jste v bytě žili 1,5 roku, nejste osvobozeni.
- Délka držení: Pokud jste nemovitost vlastnili déle než 5 let a nebyla používána k podnikání nebo pronájmu, také neplatíte daň. Ale pokud jste byt pronajímali, musíte ho mít vlastněných 10 let. Toto pravidlo se často uplatňuje u investičních nemovitostí, kde je obtížné prokázat, že jste je nepoužívali k příjmu.
Nezapomeňte: osvobození neplatí automaticky. Musíte to dokázat finančnímu úřadu. To znamená: výpis z registru trvalého bydliště, účty za elektřinu, vodu, případně svědectví sousedů. Pokud to nezajistíte, úřad vám připočítá celý zisk jako zdanitelný příjem.
Proč se progresivní daň dotýká i běžných lidí?
Největší překvapení pro mnoho lidí je, že progresivní daň neplatí jen pro multimilionáře. Když jste v roce 2025 vydělali 1,3 milionu korun z práce a prodali jste byt s čistým ziskem 400 000 Kč, celkový příjem je 1 700 000 Kč. To je nad hranicí. A to i když jste nikdy neměli více než jednu nemovitost.
Daňový poradce Martin Červinka z Hypoindex.cz upozorňuje: „Změna z 48násobku na 36násobek průměrné mzdy znamená, že 23 % sazba se vztahuje na řádově tisíce lidí, kteří dříve neplatili solidární daň - například střední manažéři, učitelé s vedlejším příjmem nebo důchodci s prodejem bytu.“
Pokud máte více nemovitostí, situace je ještě horší. Příjmy z pronájmu se do základu daně započítávají v plné výši - bez možnosti paušálního odpočtu 30 %. To znamená: pokud jste měli tři byty a vydělávali z nich 500 000 Kč ročně, a navíc jste prodali jednu nemovitost s 300 000 Kč zisku, vaše celková daňová zátěž může být mnohem vyšší, než jste očekávali.
Jak se můžete daňově optimalizovat?
Neexistuje zákon, který by vám umožnil vyhnout se daní úplně, ale existují způsoby, jak ji značně snížit.
- Dokumentujte všechny náklady: Každý fakturou nebo účtem potvrzený výdaj snižuje základ daně. Vložte si je do souboru ještě před prodejem.
- Prodej v roce s nižším příjmem: Pokud víte, že v roce 2025 budete mít vysoký příjem ze zaměstnání, zvažte, zda by prodej nemovitosti nebyl lepší v roce 2026, kdy jste výdělek nižší.
- Použijte výjimku trvalého bydliště: Pokud jste v nemovitosti žili více než dva roky, využijte ji. Dokumentujte to.
- Nezahrňujte zahraniční příjmy: Pokud máte příjem z nemovitosti v zahraničí, můžete ho zahrnout do samostatného základu daně s 15 % sazbou. Ale to je komplikované - doporučujeme konzultovat s daňovým poradcem.
Nejčastější chyba: lidé si myslí, že když prodají byt, který byl jejich vlastním domovem, automaticky neplatí daň. To není pravda. Musíte prokázat, že tam byli trvalě a dva roky před prodejem. Pokud jste byt používali jako dočasný příbytek, daň se vám připočítá.
Co hrozí, když to uděláte špatně?
Daňový úřad má přístup k údajům z rejstříku nemovitostí, realitních makléřů a bank. Pokud nevyplníte daňové přiznání správně, může dojít k daňové kontrole. Pokuta za nesprávné vyplnění může být až 5 % od stanovené daně, ale ne více než 300 000 Kč. Pokud úřad zjistí, že jste skryli příjem, může vám připočítat 20 % z doměřené částky a navíc úroky z prodlení (8 % + repo sazba ČNB).
Na začátku roku 2024 bylo v Česku 18 000 daňových kontrol spojených s prodejem nemovitostí. Většina z nich se týkala lidí, kteří si mysleli, že „to není důležité“.
Co se může změnit v budoucnu?
Vláda uvažuje o změnách v zdanění nemovitostí. Například návrh, aby polovina příjmů z daně z nemovitých věcí šla státu (dříve vše obcím), by mohla ovlivnit trh. To by mohlo vést k nižším cenám nemovitostí, což by pak ovlivnilo výši zisku při prodeji. Také se diskutuje o zpřesnění pravidel pro výjimku trvalého bydliště - například vyžadování více dokladů.
Prodej nemovitosti dnes není jen otázkou ceny. Je to daňový projekt. Pokud ho plánujete, musíte se na to připravit jako na účetní transakci - ne jako na běžný prodej.