Ignorování technického stavu nemovitosti před koupí: jak to může stát až 500 000 Kč

Proč někdo koupí byt bez toho, aby se podíval, jak vlastně vypadá jeho vnitřek? Nebo co když si myslíte, že když jste bydleli v několika bytech, tak už víte, jak to všechno funguje? Toto je běžná chyba na českém trhu. A není to jen hloupé - je to finanční sebevražda.

Podle analýzy Investbay z roku 2023 lidé, kteří ignorují technický stav nemovitosti před koupí, často končí s náklady až 500 000 Kč navíc. To není chyba, kterou si můžete dovolit. Je to jako koupit auto bez prohlídky a pak zjistit, že motor má poškozený blok. Jenže auto si můžete prodat, nemovitost ne.

Co se skrývá za „dobrým“ cenovým nabídkou?

Nejčastější důvod, proč lidé nechají inspekci stranou: „Je to příliš drahé.“ Průměrná cena profesionální inspekce bytu do 80 m² je 3 500-7 000 Kč. To zní jako vysoká částka, pokud nevíte, co se stane, když ji nezaplatíte.

Stáří rozvodů vody? Průměrná výměna stojí 150 000-250 000 Kč. Elektroinstalace z 70. let? Výměna 100 000-200 000 Kč. Okna, která nejsou těsná? Jedno okno vyměníte za 15 000-25 000 Kč. A to jsou jen základy. Většina lidí neví, že v panelovém domě postaveném před rokem 1990 je šance na skryté vady 67,8 %. To znamená, že z každých tří bytů je dva s problémy, které nevidíte.

Prodejci to znají. A často skrývají. Uživatel „Pepa82“ na Facebooku sdílel: „Elektroinstalace z 70. let, kterou prodávající skrýval novými krabicemi - kompletní výměna 132 000 Kč.“ Nebo „StavebniInz“ na Finance.cz: „Koupil jsem byt bez inspekce, za 6 měsíců jsem objevil vlhkost v základech - oprava stála 185 000 Kč.“

Technická inspekce není luxus - je to ochrana

Profesionální znalec nehlíží jen na to, co je vidět. Hledá to, co je za stěnami, pod podlahami, v střeše, v kanalizaci. Kontroluje:

• Stáří a stav rozvodů vody, elektřiny a plynu
• Typ topení - je to centralizované nebo individuální? Jaký je reálný měsíční náklad? (Průměr pro byt 2+1 v Praze: 3 500-6 000 Kč)
• Stav fasády, střechy, výtahu, společných prostor
• Stav oken a podlah
• Plánované rekonstrukce domu - třeba výměna výtahu nebo fasády
• Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)

PENB není jen papír, který vám dají na podpis. Podle Ministerstva životního prostředí z dubna 2024 může ukazovat rozdíl v reálné spotřebě až 45 % oproti deklarované hodnotě. To znamená, že pokud vám řeknou, že byt má třídu D, může ve skutečnosti spotřebovávat energii jako třída F. A to se projeví v účtech za elektřinu a topení - každý měsíc.

Od 1. ledna 2025 bude chybějící PENB trestán pokutou až 400 000 Kč. Ale to je jen za papír. Skutečná cena je ta, kterou zaplatíte za přehřátý byt v zimě nebo přehřátý byt v létě.

Proč se lidé rozhodují ignorovat inspekci?

Nejčastější důvod: „Mám zkušenosti s bydlením.“ Ale to nestačí. Když jste bydleli v bytě, neznamená to, že umíte číst technický stav budovy. Studie České komory autorizovaných inženýrů a techniků z roku 2023 ukázala, že i lidé s technickým vzděláním, ale bez stavební specializace, přehlédnou průměrně 63,2 % skrytých vad.

Dr. Petr Broža, znalec se 25 lety praxe, říká: „Znát detailně stav nemovitosti je základním předpokladem její dobré koupě. Kontrolujte instalace, izolaci, střechu, okna. Mezi nejčastější technické vady patří vlhkost, statické poruchy, problémy s elektroinstalací nebo vytápěním.“

A co když řeknete: „Nechám si to prohlédnout po koupi?“ To je jako říct: „Zkusím si auto na dálnici, jestli jede.“ Ne, nechcete to zkusit. Chcete vědět předem.

Co se děje v Německu? A proč to v Česku není jako tam?

V Německu je technická inspekce povinná v 92 % případů. Tam se kupující neptají: „Je to nutné?“ Ptají se: „Kdo to udělá?“

V Česku je to jinak. Podle Realitní komory ČR z května 2024 jen 31,7 % kupujících bytů provede profesionální inspekci. A hlavní důvod? Žádná právní povinnost. Nikdo vás neobviňuje, když koupíte byt bez kontroly. Ale nikdo vás ani nechrání, když se později zjistí, že máte špatnou střechu nebo základy, které se zhroutí.

Evropská asociace realitních poradců (EPIA) hodnotí český trh jako C- pro nedostatečnou transparentnost. Zatímco v Německu je cena inspekce 15 000-25 000 Kč, v Česku je to 3 500-7 000 Kč. Takže máme levnější službu, ale vyšší riziko. A to je špatná obchodní rovnice.

Co dělat, když vám prodávající odmítne přístup k podkroví nebo sklepům?

Je to červená vlajka. 41,7 % prodávajících podle průzkumu Realitního spektra z března 2024 odmítá umožnit prohlídku sklepů, technických místností nebo střechy. Proč? Protože tam jsou vady.

Řešení je jednoduché: zahrňte do rezervní smlouvy podmínku: „Kupující má právo na kompletní prohlídku všech částí nemovitosti, včetně sklepů, podkroví, technických místností a střechy.“ Pokud vám to odmítnou, vězte: nechcete ten byt. Chcete jen nějaký byt. A to je jiná věc.

Stejně tak požádejte o kopii stavebního deníku a protokolů o opravách. Podle zákona č. 183/2006 Sb. musí být tyto dokumenty uchovávány 15 let. Pokud vám je nejdou, je to další znamení.

Co když koupíte novostavbu?

Novostavby jsou lepší? Ne nutně. Podle statistik České asociace developerských firem z roku 2023 má 18,7 % developerů negativní reference z předchozích projektů. To znamená, že i nový dům může mít špatnou izolaci, špatně nainstalované potrubí nebo nekvalitní okna.

Novostavba s certifikací PENB má riziko skrytých vad jen 12,4 %. To je výborné. Ale pokud vám prodávající říká „máme PENB“, požádejte o jeho číslo a ověřte ho v budoucí národní databázi, kterou Ministerstvo životního prostředí spustí do konce roku 2024. Nevěřte jen slovům.

Co se stane, když inspekci provedete?

Výsledky jsou ohromující. Podle studie Bezpečná nemovitost z června 2024 mají kupující, kteří provedli inspekci, o 72,3 % nižší pravděpodobnost neplánovaných nákladů do 2 let po koupi. Průměrné náklady na opravu skrytých vad bez inspekce: 117 500 Kč. S inspekci: 28 300 Kč.

A co se stane, když inspekce odhalí problém? Většinou se dá vyjednat sleva. Uživatel „Realitnik“ na Redditu: „Zaplatil jsem 4 500 Kč za inspekci, znalec objevil netěsnost střechy - vyjednali jsme slevu 85 000 Kč.“ To je návratnost 18x. A to je jen jedna vada.

Co když nemáte čas nebo peníze?

Česká realitní komora nabízí 7-denní kurz „Základy hodnocení technického stavu nemovitosti“ za 2 990 Kč. Absolvuje ho 350 lidí měsíčně. To je méně než cena jednoho okna. A naučí vás, co hledat - i když nebudete platit znaleci.

Pokud nechcete platit 7 000 Kč za inspekci, dejte si alespoň 2 hodiny na vlastní prohlídku. Vezměte si baterku, papír a tužku. Podívejte se na:

• Stěny - jsou tam černé skvrny? To je vlhkost.
• Podlahy - zvuky při chůzi? To může znamenat praskliny v podkladu.
• Okna - zda se dají zavřít těsně. Vytéká voda kolem rámu?
• Elektroinstalace - jsou krabice nové, ale vodiče staré?
• Střecha - jsou tam praskliny, špatně uložené tašky?

Neřešte, jestli to víte. Řešte, jestli to vidíte. A když nevíte, co je to, co vidíte - zavolejte inspektora.

Co se změní v roce 2025?

Od 1. ledna 2025 bude PENB povinný pro všechny nemovitosti, bez výjimky. Dříve stačilo jen pro budovy nad 50 m². Teď už ne. A to znamená, že prodávající budou muset mít štítek - jinak nemůže prodat.

Podle prognózy Deloitte z června 2024 dojde do roku 2030 k tomu, že 75 % transakcí bude zahrnovat profesionální inspekci. To není budoucnost - je to realita, která se blíží.

Trh technických inspekcí roste 12,3 % ročně. V roce 2023 dosáhl hodnoty 285 milionů Kč. A přesto je stále nedostatek kvalifikovaných inspektorů. Kapacita trhu je 25 000 inspekcí měsíčně, potřeba je 42 000. To znamená, že když teď nezačnete, budete čekat měsíce.

Co máte ztratit, když neuděláte inspekci?

Nejen peníze. Ztrácíte klid. Ztrácíte čas. Ztrácíte důvěru. Ztrácíte možnost vyjednat slevu. Ztrácíte možnost vůbec koupit ten byt, když zjistíte, že je nebezpečný.

Technický stav nemovitosti není něco, co si můžete dovolit ignorovat. Je to základ, na kterém stojí vaše bezpečnost, vaše finanční stabilita a vaše klidná noc.

Nejlevnější způsob, jak koupit byt, není ten nejlevnější. Je to ten, který máte pod kontrolou.