Řekněme přímo: když vám banka zamítne hypotéku, není to konec světa. Je to výzva. V České republice je každá čtvrtá žádost o hypotéku zamítnuta - a to nejen jednou, ale někdy i třikrát za sebou. Nejde o náhodu. Nejde o to, že jste „špatní“ nebo „nezasloužení“. Je to o číslech, pravidlech a tom, jak banky vidí riziko. A tohle riziko se dá změnit.
Proč vám hypotéku zamítli? Základní důvody, které vás překvapí
Nejčastější důvod, který lidé slyší od bank, je „nepřijatelné riziko“. To zní jako šum. Ale za tím šumem stojí konkrétní čísla. Podle analýzy 12 500 případů od finančního analytika Libora Vozáka je 92 % zamítnutí způsobeno jedním z těchto tří faktorů:
- Negativní záznamy v registrech - pokud máte v SOLUS nebo Insolvenčním rejstříku jakýkoli záznam o prodlení déle než 30 dnů za posledních 24 měsíců, většina bank automaticky zamítne. Nezáleží, jestli jste to zaplatili. Záznam zůstává.
- DTI poměr přes 45 % - to je poměr vašich měsíčních příjmů k celkovým měsíčním závazkům (hypotéka + autoúvěr + kreditní karta + jiné splátky). Pokud máte příjem 40 000 Kč a všechny splátky dohromady 19 000 Kč, vaše DTI je 47,5 %. To je přes limit. Banka to vidí jako riziko, že vás při náhlém poklesu příjmu nebo nárůstu nákladů nesplácení.
- Nedostatečný nebo nejednoznačný příjem - pokud máte dohodu o pracovní činnosti (DPP) nebo dohodu o provedení práce (DPČ), šance na schválení klesá na 38 %. Banky preferují pracovní smlouvu na neurčito. Pokud jste OSVČ, musíte mít minimálně 2 roky výpisy z daňového přiznání a stabilní příjem. Jeden rok s vysokým příjmem a pak propad - to je pro banku nebezpečné.
A ještě něco, co většina lidí neví: hazardní aktivity. Pokud máte na účtu pravidelné převody na sázkové kanceláře nebo online kasína, banka to může považovat za známku neuváženého nakládání s penězi. To se nedá vysvětlit. To se jen sleduje.
Když vám hypotéku zamítli - co dál? První krok, který musíte udělat
Nikdy nezakládejte novou žádost hned za další týden. To je největší chyba. Každá žádost je zaznamenána v registru. Příliš mnoho žádostí za krátkou dobu - a budete v „černém seznamu“ bank. Místo toho:
- Získejte písemné odůvodnění - podle zákona č. 182/2014 Sb. má banka povinnost poskytnout vysvětlení do 15 pracovních dnů. Nenechte se odradit slovy „to je konfidenční“. Požádejte znovu, písemně. Bez toho nevíte, co opravit.
- Zkontrolujte své registry - přihlašte se na SOLUS.cz a Insolvenční rejstřík. Zkontrolujte, zda nejsou tam chyby nebo zastaralé záznamy. Pokud najdete chybu, podávejte návrh na vymazání.
- Zjistěte svůj DTI poměr - sečtěte všechny měsíční splátky (včetně úvěrů, které jste zapomněli). Vydělte to celkovým příjmem. Pokud je to nad 45 %, musíte snížit závazky nebo zvýšit příjem.
Pokud vám banka řekla „nepřijatelná zástava“, nevzdávejte to. Ne každá nemovitost je stejná. Raiffeisenbank automaticky zamítne nemovitosti s věcným břemenem vyšším než 15 %. Česká spořitelna přijme až 25 %. Komerční banka hodnotí nemovitosti podle jejich věku a stavu. Starý dům v centru Prahy? Možná ne. Nový byt v Brně? Možná ano.
Co můžete udělat, abyste zvýšili šance - konkrétní kroky
Neexistuje „kouzelný recept“. Ale existují kroky, které fungují. A fungují často rychleji, než si lidé myslí.
- Přidejte spolužadatele - podle analýzy JardaV Colek z června 2024 je 68 % zamítnutí překonatelných, když přidáte spolužadatele s vyšším příjmem. Pokud máte příjem 30 000 Kč a partner 45 000 Kč, vaše DTI se výrazně zlepší. Důležité: spolužadatel musí mít čistou historii. Jeden negativní záznam v jeho SOLUS a celá žádost padne.
- Snížte požadovanou částku - pokud jste požadovali 90 % hodnoty nemovitosti, zkuste 80 %. Banka má větší jistotu. Pokud jste měli DTI 52 %, snížením úvěru na 15 % můžete snížit DTI na 42 %. To je pod hranicí. PetrH1985 z fóra FinExpert.cz to udělal - po zamítnutí v ČSOB získal hypotéku v mBank s úrokem o 0,3 % vyšším, ale s přijatelným rizikem.
- Upravte svůj příjem - pokud jste OSVČ a máte vysoký příjem, ale nestálý, zvažte přechod na zaměstnání. I na poloviční úvazek. Pokud máte DPP, přejděte na smlouvu na dobu určitou. Nebo vytvořte stabilní příjem - například zájem o výdělek z nějakého jiného zdroje, který můžete doložit.
- Zaplaťte dluhy - pokud máte kreditní kartu s vysokým zůstatkem, zaplaťte ji. Pokud máte úvěr na auto, zkuste ho splatit dříve. Každá splátka, kterou odstraníte z vašich měsíčních závazků, zlepšuje DTI. A to je klíč.
Která banka vám pomůže? Srovnání přístupů
Ne všechny banky jsou stejné. Některé jsou pružné, jiné jsou strojové. Podle srovnání HypotecniKalkulacka.cz z dubna 2024:
| Banka | Procento schválení u OSVČ | Procento schválení u mladých (do 30 let) | Procento schválení u seniorů (nad 60 let) |
|---|---|---|---|
| mBank | 67 % | 73 % | 52 % |
| ČSOB | 67 % | 58 % | 55 % |
| Česká spořitelna | 51 % | 48 % | 68 % |
| Raiffeisenbank | 42 % | 39 % | 45 % |
| Fio banka | 42 % | 41 % | 44 % |
Pokud jste mladý, začínáte v životě - mBank nebo ČSOB jsou vaše šance. Pokud jste senior - Česká spořitelna vám pomůže. Pokud jste OSVČ - mBank a ČSOB jsou nejpružnější. Pokud máte negativní záznamy - vyhněte se Raiffeisenbank a Fio. Ty automaticky blokují všechny s historií prodlení.
A co zahraniční příjem? Pokud pracujete v Německu, Equa bank schvaluje 58 % žádostí. ČSOB jen 31 %. To je rozdíl, který může rozhodnout.
Nezávislý poradce - výhoda nebo výdaj?
Na Google má služba Hypotekář.cz průměrné hodnocení 4,8 z 5 hvězdiček na základě 327 recenzí. Uživatelé píší, že po profesionální přípravě se jejich šance na schválení zvýšily o 35 %. Co dělá poradce? Nenechá vás posílat žádosti do náhody. Zkontroluje vaše registry, připraví dokumenty, doporučí nejvhodnější banku, pomůže s vysvětlením příjmů, navrhne správnou výši úvěru.
Cena? Obvykle 10 000-15 000 Kč. To zní jako hodně. Ale pokud vás to ušetří tři zamítnutí a půl roku ztraceného času - je to investice. 78 % zamítnutí u menších bank (Air Bank, Poštovní spořitelna) bylo později schváleno u větších. To znamená, že špatně zvolená banka je největší chybou.
Varování: 23 % stížností na NejlepšíHypotéka.cz se týká nečekaných poplatků. Vždy se zeptejte: „Je to fixní poplatek? Nebo se platí jen při schválení?“
Co se mění v roce 2025? Budoucnost hypoték
Úrokové sazby se pomalu snižují. V červnu 2022 byla průměrná hypotéka 2,98 %. V červnu 2024 to bylo 6,23 %. Dnes, v listopadu 2025, je to 5,8 %. To je krok vpřed. ČNB předpokládá, že do konce roku 2025 se procento zamítnutí sníží z 28 % na 22 %.
Nové věci se dějí. ČNB testuje nový scoringový systém, který bude brát v úvahu pravidelné spoření a investice. To znamená, že pokud jste posledních 12 měsíců pravidelně ukládali 5 000 Kč měsíčně na účet - to vám může pomoci. Dříve to nebylo důležité. Teď ano.
Stavební spořitelny nabízejí alternativu. V roce 2023 se objem jejich úvěrů zvýšil o 27 %. Průměrná úroková sazba je 7,8 %. To je více než hypotéka, ale méně než nebankovní úvěr. A nevyžadují tak přísné podmínky jako banky. Pokud máte negativní záznamy, to je vaše možnost.
Když všechno selže - co dál?
Někdy je potřeba přijmout, že hypotéka zatím není možná. To neznamená, že nikdy nebude. Znamená to, že potřebujete čas. A v tom čase:
- Udržujte čisté registry - žádné nové dluhy, žádné prodlení.
- Spřežte se s někým, kdo má stabilní příjem - partner, rodič, přítel.
- Ukládejte na vlastní kapitál - pokud budete mít 30 % vlastního kapitálu, potřebujete menší úvěr - a banka je ochotnější.
- Učte se - čtěte, sledujte, porovnávejte. V roce 2022 jen 42 % lidí porovnávalo více bank. V roce 2024 to bylo 63 %. To je rozdíl.
Největší chyba? Přemýšlet, že „někdo jiný“ má lepší šance. Ne. Každý má svůj vlastní výpočet. A každý ho může zlepšit. Stačí vědět, jak.
Co dělat, když mi banka zamítla hypotéku kvůli SOLUS?
Nejprve zjistěte, co je v registru. Pokud je tam záznam o prodlení delším než 30 dnů, musíte vyčkat 3-5 let od posledního prohřešku, než banky začnou znovu uvažovat o vaší žádosti. Pokud je to chyba - podávejte návrh na vymazání. Pokud je to opravdový dluh, zjistěte, zda jste ho zaplatili. Pokud ano, požádejte o potvrzení splacení a přiložte ho při další žádosti. Některé banky, jako Česká spořitelna, jsou ochotné uvažovat o žádosti i s historií, pokud máte stabilní příjem a vlastní kapitál.
Můžu získat hypotéku, když mám DPP nebo DPČ?
Ano, ale šance jsou nižší - jen 38 % žádostí od lidí s DPP je schváleno. Banky potřebují jistotu, že příjem bude trvat. Pokud máte DPP, zvažte přechod na smlouvu na dobu určitou nebo na neurčito. Pokud to není možné, připravte výpisy z příjmů za posledních 24 měsíců a ukážte stabilní trend. Některé banky, jako mBank, jsou ochotné přijmout i DPP, pokud máte dlouhodobý příjem a žádné jiné rizikové faktory.
Je lepší požádat o nižší částku nebo přidat spolužadatele?
Obě možnosti fungují, ale záleží na situaci. Pokud máte vysoký příjem, ale vysoké závazky, snížení požadované částky pomůže. Pokud máte nízký příjem, ale čistou historii, přidání spolužadatele je efektivnější. Pokud máte obě věci - nízký příjem a vysoké závazky - pak obě věci najednou. Snížení úvěru o 15 % a přidání spolužadatele s vyšším příjmem zvýší šance na schválení o více než 50 %.
Jak dlouho trvá opravit DTI poměr?
Průměrně trvá 142 dní, než se DTI poměr sníží pod 45 %. To znamená, že pokud máte 50 % a chcete mít 42 %, musíte buď snížit závazky o 8 %, nebo zvýšit příjem o 15 %. To se dá udělat za 4-6 měsíců - pokud budete mít plán. Například: zaplatíte autoúvěr, zrušíte kreditní kartu, přidáte spolužadatele. Všechny tyto kroky se dají zvládnout během půl roku.
Můžu získat hypotéku, když jsem byl v insolvenci?
Ano, ale ne hned. Po ukončení insolvence musíte vyčkat minimálně 5 let, než banky začnou uvažovat o vaší žádosti. Během toho času musíte mít čistou historii - žádné nové dluhy, žádné prodlení. Pokud budete mít stabilní příjem a vlastní kapitál 30 %, některé banky vám mohou nabídnout hypotéku. Ale budete platit vyšší úrok - kolem 7-8 %. To je stále lepší než nebankovní úvěr s 10 %.