Stojíte před výběrem hypotéky a máte pět nabídek od různých bank? Každá říká, že je nejlevnější. Ale která opravdu je? Většina lidí se dívá jen na úrokovou sazbu - a to je chyba. Výsledek? Můžete za celou dobu splácení zaplatit 250 000 Kč navíc. Ne proto, že jste špatně vybrali, ale protože jste nevěděli, co hledat.
Proč RPSN je jediný správný měřítko
Nezapomeňte: úroková sazba není celá pravda. Je to jen část. RPSN - Roční procentní sazba nákladů - je jediný číslo, které vám ukáže, kolik skutečně zaplatíte. Zahrnuje vše: úrok, poplatky za zpracování, správu úvěru, pojištění, odhad nemovitosti, a dokonce i poplatky za předčasné splacení. Pokud banka nabízí 3,99 % úrok, ale má poplatek za správu 250 Kč měsíčně, vaše skutečná RPSN může být 4,35 %. To je rozdíl, který se za 20 let promítne do stovek tisíců korun.Podle České bankovní asociace více než 70 % lidí při výběru hypotéky ignoruje poplatky. A to je hlavní důvod, proč se lidé později diví, že jim hypotéka stojí víc, než si mysleli. RPSN vám to řekne hned. Pokud máte dvě nabídky - jedna s 4,19 % úrokem a RPSN 4,25 %, druhá s 4,35 % úrokem a RPSN 4,18 % - vyberte druhou. Ano, úrok je vyšší, ale poplatky jsou nižší. A to je důležitější.
Poplatky - neviditelní vrahové vašich úspor
Poplatky nejsou jen jedna položka. Jsou to desítky. A každý z nich může zvýšit náklady o tisíce korun. Základní poplatky, které musíte znát:- Poplatek za poskytnutí úvěru - obvykle 0,5-1 % z výše hypotéky. U 2,5 milionu Kč to je 12 500-25 000 Kč. Některé banky ho zrušily, ale většina ho má.
- Poplatek za správu úvěru - 0-300 Kč měsíčně. To je 3 600-7 200 Kč ročně. Za 20 let to je 72 000-144 000 Kč. Některé banky ho mají, jiné ne. A v RPSN ho musí zahrnout - ale ne všechny to dělají správně.
- Poplatek za odhad nemovitosti - 1 500-3 500 Kč. Toto platíte vždy, i když si řeknete, že ho banka zaplatí. Často je to „dárková“ sleva, která se odečte od úvěru - ale jen pokud ji výslovně dohodnete.
- Poplatek za předčasné splacení - 0-2 % z zbývající částky. Pokud si chcete hypotéku dříve splatit (např. kvůli příjmu z dědictví), tato sazba vás může stát desítky tisíc. V některých bankách je nulová - to je výhoda.
Na Hypoasistent.cz se objevuje příklad: hypotéka 2,5 milionu Kč, 20 let, úrok 2,49 %, poplatek za odhad 2 000 Kč, žádný poplatek za správu - RPSN 2,53 %. To je skvělá nabídka. Ale když si vyberete jinou banku, kde je úrok 2,55 %, ale poplatek za správu 200 Kč měsíčně, RPSN vám vyskočí na 2,82 %. Rozdíl 0,29 % - a vy jste zaplatili 68 000 Kč navíc. Za 20 let.
Úrokové sazby - kdo je skutečně nejlevnější?
K listopadu 2025 je průměrná úroková sazba na trhu 4,60 %. Ale nejlepší nabídky jsou pod 4 %. Moneta Money Bank nabízí 3,99 % - ale jen pokud splácíte z jejich běžného účtu a sjednáte pojištění. Air Bank má 4,19 %, ale umožňuje ročně splatit až 25 % úvěru bez poplatku. To je pro lidi s vyššími příjmy nebo příjmy z bonusů nebo dědictví skvělá výhoda.Česká spořitelna má sazbu 4,59 %, ale dává 0,5 % slevu, pokud máte aktivní běžný účet u nich. Raiffeisenbank nabízí 4,29 % a navíc 5 000 Kč bonusem při otevření účtu. To znamená, že pokud si otevřete účet, získáte 5 000 Kč zpět - což je téměř jako sleva na úrok. A Fio banka dává slevu -0,4 % za refinancování a -0,5 % za použití jejich běžného účtu. To je 0,9 % celkem - což je výhoda 1 800 Kč ročně na hypotéce 2 miliony Kč.
Nezapomeňte: fixace úroku je stejně důležitá jako sazba. Fixace na 2 roky je levnější - Air Bank má 4,19 % - ale po dvou letech se může sazba zvýšit na 5,5 %. Fixace na 10 let je dražší - 4,85 % - ale zaručí vám stabilitu. Pokud nejste si jistí, že budete mít příjem i za 5 let, vyberte delší fixaci. Více než 70 % lidí si vybírá fixaci 3-5 let. To je rozumná mezera.
Co vás vlastně stojí celá hypotéka?
Představte si hypotéku 2,5 milionu Kč na 20 let. Při úroku 4,5 % a žádných poplatcích budete platit přibližně 15 500 Kč měsíčně. Celkové náklady budou 3,72 milionu Kč. Ale když přidáte poplatek za správu 250 Kč měsíčně, měsíční splátka stoupne na 15 750 Kč. Celkové náklady se zvýší na 3,78 milionu Kč. To je 60 000 Kč navíc. A to jen za poplatek za správu.Teď přidejte poplatek za poskytnutí úvěru 1 % - 25 000 Kč. A poplatek za odhad 2 500 Kč. A pojištění - které je povinné - 12 000 Kč ročně. To je 240 000 Kč za 20 let. A to všechno navíc k úrokům. Celkové náklady se tak dostanou k 4,02 milionu Kč. To je 1,52 milionu Kč navíc oproti půjčce. A všichni to říkají: „Jen úrok.“
Co říkají odborníci - a co vás srovnávače neřeknou
Jaromír Šindel z České bankovní asociace říká: „Nárůst průměrné výše hypotéky odráží vyšší ceny nemovitostí, než růst příjmů.“ To znamená: lidé si půjčují víc, ale jejich příjmy nejsou vyšší. Proto je každá koruna na úroku důležitá.Petr Dvořák z Hypoindexu varuje: „Více než 70 % klientů podceňuje poplatky. To může zvýšit náklady o 5-10 %.“ A má pravdu. Výpočet RPSN je přesný - ale jen pokud banka všechny poplatky přizná. Některé srovnávače to dělají dobře, jiné ne. Hypoasistent.cz má hodnocení 4,7/5 za přesnost. Usetreno.cz jen 3,8/5. Proč? Protože některé srovnávače nezahrnují poplatky za pojištění nebo neaktualizují data.
A ještě jedna věc: srovnávač vám neřekne, že vaše hypotéka může být odmítnuta. RPSN je jen odhad. Banka vás může odmítnout kvůli příjmu, dluhům, nebo věku. A to vás stojí čas - a možná i jinou nabídku.
Co dělat - praktický návod
1. Zjistěte, kolik potřebujete. Nejlepší sazby mají banky pro hypotéky nad 1,5 milionu Kč. Pokud máte méně, nečekejte 3,99 %. 2. Definujte si fixaci. Vyberte 3-5 let. Více než 10 let je příliš drahé, méně než 2 roky je příliš rizikové. 3. Použijte Hypoasistent.cz. Je nejpřesnější. Zadejte výši hypotéky, dobu splácení, typ nemovitosti. Zobrazí vám RPSN s všemi poplatky. 4. Podívejte se na podmínky. Která banka dává slevu za běžný účet? Která umožňuje předčasné splacení? Která má nulový poplatek za správu? 5. Zkontrolujte, co je ve smlouvě. Srovnávač není smlouva. Banka vám může říct: „To jsme vám slíbili, ale teď to nemáme.“ Přečtěte si smlouvu. Zajistěte si, že všechny podmínky - i ty, které vám srovnávač ukázal - jsou v smlouvě napsané.Co se mění v roce 2026
Od ledna 2026 Česká národní banka začne vyžadovat, aby banky zohledňovaly energetickou třídu nemovitosti. Pokud máte nemovitost PENB C nebo horší, může vám banka přidat 0,1-0,2 % k úroku. To znamená: pokud chcete nejlepší sazbu, mějte domov s třídou A nebo B. To se stává standardem - a brzy to bude i povinné.Na trhu se také objevují AI srovnávače. Hyponamiru.cz už analyzuje vaši historii plateb a doporučuje nabídky podle vašich návyků. Pokud máte příjem z bonusů, ukáže vám banky, které dovolují předčasné splacení. Pokud jste vysoký dluh, ukáže vám ty, které mají nižší požadavky na příjem. To je budoucnost - personalizované doporučení.
Co vás čeká, když to uděláte špatně
Eva Nováková z Brna si vybrala hypotéku podle srovnávače. RPSN 2,8 %. Po podepsání smlouvy zjistila, že poplatek za správu 250 Kč měsíčně nebyl zahrnut. Skutečná RPSN byla 3,15 %. Za 20 let jí to stálo 112 000 Kč navíc. A banka řekla: „To je standardní poplatek. Nikde to nebylo řečeno, že ho nechcete.“Nezapomeňte: srovnávač je nástroj, ne radce. Vy jste ten, kdo rozhoduje. A pokud necháte něco na náhodě, zaplatíte za to.
Co je RPSN a proč je důležitější než úroková sazba?
RPSN (Roční procentní sazba nákladů) je celková cena hypotéky za rok, včetně úroků, poplatků, pojištění a dalších nákladů. Úroková sazba je jen část - RPSN vám ukazuje skutečné náklady. Dvě hypotéky mohou mít stejnou úrokovou sazbu, ale různou RPSN - protože jedna má vyšší poplatky. Výběr podle RPSN vám může ušetřit stovek tisíc korun.
Jaké poplatky za hypotéku jsou skryté a neviditelné?
Nejčastější skryté poplatky jsou poplatek za správu úvěru (200-300 Kč měsíčně), poplatek za odhad nemovitosti (1 500-3 500 Kč), a poplatek za pojištění schopnosti splácet. Některé banky je neuvádějí v reklamě, ale přidají je do smlouvy. Vždy se zeptejte: „Je poplatek za správu započítán do RPSN?“ Pokud ne, je to černá díra.
Je lepší vybrat fixaci na 2 nebo 10 let?
Fixace na 2 roky je levnější, ale rizikovější - po dvou letech se může sazba zvýšit o 1-2 %. Fixace na 10 let je dražší, ale dává stabilitu. Pro většinu lidí je ideální 3-5 let. To je dostatečně dlouhé, aby jste se nebojeli růstu úroků, ale ne příliš dlouhé, aby jste neplatili příliš mnoho za fixaci.
Proč některé banky mají nižší sazby jen pro klienty s účtem?
Banky chtějí, abyste s nimi měli více vztahů - účet, kreditní kartu, spoření. Pokud máte běžný účet u nich, mohou vám dát slevu 0,3-0,5 % na úrok. To je jejich způsob, jak vás zadržet. Pokud nechcete mít účet u nich, vyberte banku, která nemá tuto podmínku.
Může srovnávač hypoték říct, která banka mě schválí?
Ne. Srovnávač vám ukáže, jaké nabídky existují - ale neví, jestli vás banka schválí. To závisí na vašich příjmech, dluzích, věku a historii. Srovnávač je jako katalog - ne jako rozhodovací nástroj. Po výběru nabídky vždy kontaktujte banku přímo a požádejte o předběžné schválení.
Co se změní v roce 2026 v hypotečním trhu?
Od ledna 2026 ČNB bude vyžadovat, aby banky zohledňovaly energetickou třídu nemovitosti. Pokud máte domov PENB C nebo horší, může vám banka přidat 0,1-0,2 % k úroku. To znamená: domy s nižší energetickou účinností budou dražší. To je nový trend - a brzy se stane standardem.
Největší chyba při výběru hypotéky není, že jste si vybrali špatnou banku. Je to, že jste se neptali. Každá banka má jiné podmínky. Každý poplatek má jiný vliv. A každý rok se mění pravidla. Nechte se vést RPSN, ne úrokovou sazbou. A nezapomeňte - to, co vám srovnávač ukáže, není smlouva. To, co je v smlouvě, je pravda.