Úklid a decluttering: jak připravit byt na prodej a zvýšit jeho hodnotu

Proč se platí za to, aby byt vypadal prázdný?

Když prodáváte byt, neprodáváte svůj život. Prodáváte možnost nového života - pro někoho jiného. A lidé nekupují byty podle toho, co tam vidí. Kupují podle toho, co si umí představit. Pokud je šatní skříň přeplněná šátky, koupelna zaplněná léky a kuchyně přetížená mikrovlnkami, nákupní rozhodnutí se zastaví. Ne protože byt není dobrý. Ale protože se lidé neumí představit, že by tam žili.

Podle průzkumu REMAX ČR z roku 2022 byly nemovitosti, které prošly profesionálním úklidem a declutteringem, prodány průměrně o 73 dní dříve a za 7-10 % vyšší cenu. To není náhoda. Je to výsledek systematického připravení prostoru tak, aby lidé viděli jeho potenciál - ne jeho chaotickou realitu.

Krok 1: Vyklizení - odstraňte vše, co nezabírá vážně místo

Decluttering není jen vyhodit něco zpět do skříně. Je to proces rozhodování o každém předmětu. Začněte tím, že rozdělíte všechno do čtyř košů:

• Věci k okamžitému odstranění - staré noviny, poškozené hračky, nevyužívané kabely, prázdné lahve.
• Věci ke zvážení - věci, které máte rádi, ale nepoužíváte. Zde platí pravidlo 12 měsíců: pokud jste předmět za poslední rok nepoužili, pravděpodobně ho nepotřebujete.
• Věci k ponechání - jen to nejnutnější. Všechno, co zůstane, musí mít svůj přesný domov.
• Věci k opravě nebo renovaci - poškozené dveře, prasklá dlažba, špatně fungující vypínače. Ty se opraví až na závěr.

Největší chyba, kterou lidé dělají? Ponechávají věci „jen na chvíli“. Ale když prodáváte, není žádná „chvíle“. Kupující nahlíží do každé skříně, do každého šuplíku. Podle Reality Pro Radost z roku 2023 je 68 % kupujících překvapeno, když vidí přeplněné skříně. A to je první signál, že domov není „připraven“.

Krok 2: Hloubkové čištění - tam, kde nikdo nevidí

Největší vliv na prodejní cenu má to, co kupující nevidí - nebo co vidí, ale nevěří, že je to čisté.

• Okna a zrcadla - čistá okna zvyšují hodnotu bytu o 2,3 %. Zrcadla musí být bez otisků prstů - každý otisk vytváří dojem nepořádku.
• Vypínače a kliky - každý den je na nich stovky dotyků. Prodejní prohlídka je jako lékařská prohlídka - každý prst je vidět. Vyčistěte všechny vypínače, kliky na dveřích, dokonce i na skříních.
• Kuchyně a koupelna - lednice, sporák, pračka - všechno musí být bez mastnoty, vodních skvrn a zbytků potravin. Koupelna je nejčastějším místem, kde se kupující odvrátí. 42 % reklamací se týká nečistých koupelen.
• Podlahy - navoskování dřevěných podlah nebo hluboké čištění koberců může zvýšit dojem luxusu. Nikdo nechce chodit po špinavém podlaze, i když je „vidět“ jen na chvíli.

Profesionální úklidové služby v Praze dělají i detailní čištění dveřních zárubní a radiátorů - místa, která se běžně přehlížejí, ale která kupující všimnou.

Krok 3: Drobné opravy - nejlevnější způsob, jak zvýšit cenu

Nemusíte přestavovat byt. Stačí opravit to, co je poškozené.

• Malba - praskliny, škrábnutí, odplavené stěny. Natření stěn v kuchyni a koupelně zvyšuje hodnotu o 1,8 %. Nejlepší volba: bílá, světle šedá nebo jemně pastelová - nic, co by přitahovalo pozornost k sobě.
• Dveře a zárubně - pokud dveře škrábají, nezavírají správně nebo mají poškozené kličky, opravte je. Kupující si všimnou každého zvuku.
• Elektrika - blikající světlo, nefunkční zásuvky, špatně připojené světlo - to všechno vytváří dojem, že byt není správně udržovaný.

Podle Kvalitní úklidové služby je 29 % všech neúspěšných prodejů způsobeno právě těmito drobnými vady. A je to úplně jednoduché na opravu - často za méně než 1.000 Kč.

Krok 4: Vyprázdnění a stylizace - nechte prostor dýchát

Odstraňte všechny osobní věci: fotky, dárky, hračky, křížky, náboženské předměty, knihy, kapesníky, kbelíky s nádobím. To všechno je vaše. A kupující nechce vidět váš život. Chce vidět svůj.

Největší chyba? Ponechat „něco“ jen pro „estetiku“. Někdo si myslí, že pár vazelín na polici je „příjemné“. Ale to je váš styl. Ne jejich. Zůstaňte u neutrálního, čistého prostoru. Pokud chcete přidat něco k estetice, dejte jednu věc - jednu kytici, jednu větší poličku s pár knihami, jednu lampu. Nic víc.

Kritici říkají, že přílišná minimalizace může být „chladná“. To je pravda - ale to neznamená, že musíte vrátit všechny věci zpět. Stačí přidat pár kusů neutrálního nábytku nebo jednoduchého dekoru. Některé společnosti, jako REMAX, nabízejí 3D virtual staging - virtuální nábytek do prázdné místnosti. To je řešení pro ty, kdo nechtějí přestavovat.

Profesionální služby vs. DIY - co se vyplatí?

Je lepší dělat všechno sám, nebo zaplatit odborníkovi?

Podle průzkumu Reality Pro Radost z roku 2023:

• Profesionálně připravené nemovitosti dosáhly 92 % z požadované ceny.
• DIY příprava - jen 84 %.

Proč? Protože vlastníci nevidí svůj nepořádek. To je psychologický efekt - člověk se k svému prostředí přizpůsobí. Když jste v bytě 5 let, přestanete vidět, že je na podlaze 12 párů bot, které nejsou v šatníku. Kupující to vidí hned.

Cena profesionálního home stagingu se pohybuje mezi 8.000 a 25.000 Kč pro byt 60 m². To je asi 0,5 % z prodejní ceny. Ale pokud zvýšíte cenu o 10 %, vyplatí se to hned. A pokud se byt prodá o 73 dní dříve, ušetříte náklady na bydlení, účty, úrok z hypotéky.

Největší nevýhoda? Ceny. 28 % lidí považuje náklady za příliš vysoké. Ale většina z nich neví, že průměrná doba prodeje bez stagingu je 145 dní. S stagingem - 72 dní. To je 73 dní, kdy neplatíte nájem, úroky, energii.

Co se děje v ČR? Trendy a statistiky

Home staging v Česku je stále „luxusní služba“. Pouze 15 % prodávaných nemovitostí prochází profesionální přípravou - a to hlavně v Praze. V ostatních městech je to 5 %. Ale trend je jasný: roste.

Od roku 2021 se počet lidí, kteří preferují ekologické čisticí prostředky, zvýšil z 29 % na 41 %. V roce 2023 Česká asociace realitních makléřů spustila první certifikační program pro home staging specialisty. Zatím jich máme 47. Ve Spojených státech je 1 na 5.000 obyvatel. U nás je 1 na 150.000. Ještě máme daleko.

Největší hráči na trhu: Znovučistě (35 % trhu), Kvalitní úklidové služby (25 %), REMAX Home Staging (20 %). V segmentu DIY rostou virtuální služby - například úprava fotografií v počítači. Stojí 800-2.500 Kč. Ale to je jen obrázek. Kupující přijde, uvidí skutečnost - a zklamání je velké.

Praktický plán - co dělat, když

Když se rozhodnete prodej zahájit, postupujte takto:

1. 30 dní před prodejem - začněte s declutteringem. Vyčistěte skříně, šuplíky, garáž. Přemýšlejte o pronájmu krátkodobého skladu (cca 500 Kč/týden).
2. 14 dní před prodejem - hloubkový úklid. Všechno, co je možné, vyčistěte. Zrcadla, okna, koupelna, kuchyně, podlahy.
3. 7 dní před prodejem - drobné opravy. Všechny praskliny, závěsy, vypínače, kliky. Pokud neumíte, najděte opraváře. Nečekání na poslední chvíli je klíč.
4. Den před prohlížkou - všechno odstraňte, co není nezbytné. Vypněte televizi, odstraňte zbytečné věci z kuchyně. Otevřete všechny dveře a záclony. Zapněte osvětlení. Zanechte větší prostor.

Co se nevyplatí?

Nezapomeňte: home staging se nevyplatí všude.

U levných nájemních bytů pod 3 mil. Kč je návratnost investice malá. Kupující tam nečekají luxus. U rodinných domů, bytů nad 5 mil. Kč a v Praze je to jiné - tam se staging stává standardem. A když nebudete mít, budete vypadat jako „starý“ prodejce.

Největší chyba? Zkusit „virtuální decluttering“ - úpravu fotografií. Uživatelka „Eva M.“ z Facebooku říká: „Kupující při prohlídce byl zklamaný skutečným nepořádkem.“ Když se představa liší od reality, prodej se zhroutí.

Co je důležité pamatovat?

• Neprodáváte byt. Prodáváte možnost života.
• Čistota a přehlednost zvyšují cenu víc než nová kuchyně.
• Největší chyba je nechat věci „jen na chvíli“.
• Profesionální staging se vyplatí u bytů nad 5 mil. Kč a v Praze.
• Pravidlo 12 měsíců: pokud jste předmět nepoužili za rok - odeberte ho.

Nejde o to, aby byl byt dokonalý. Jde o to, aby byl přehledný. Aby se do něj lidé mohli představit. A když se tam představí - koupí ho.