Ekonomické ukazatele rozhodují o tom, zda si můžete dovolit koupit byt, nebo zda by měl vlastník nemovitosti čekat s prodejem. V roce 2026 není realitní trh v Česku už jen otázkou počtu domů nebo cen na tabulích. Je to systém, který reaguje na pohyb peněz, mzdy, úroky a důvěru lidí. Pokud nevíte, na co se dívat, můžete udělat chybu - buď koupíte příliš drahé, nebo přijdete o příležitost.
Hypoteční sazby - klíčový pohybový mechanismus
Nejdůležitější ukazatel pro každého, kdo plánuje koupit nemovitost, je úroková sazba hypotéky. V roce 2025 dosáhla průměrná sazba v Česku 4,5 %, a to je druhá nejvyšší úroveň v historii z hlediska objemu nově uzavřených úvěrů. Pro rok 2026 se nečeká výrazné snížení. Naopak, některé prognózy připravují mírný růst sazeb. Proč? Protože inflace už dlouho neklesá do nuly, a Česká národní banka nemá důvod zrychlovat uvolňování peněžní politiky.
Nemusíte se ale panikovat. Lidé se už zvykli na sazby kolem 4-5 %. To znamená, že i když se sazba zvýší o půl procenta, neznamená to kolaps poptávky. Kupující už nečekají na „zázračné“ 3 %, které byly ještě před pěti lety. Důležité je, jak se sazba chová vůči příjmům. A tam je situace jiná.
Mzdy a příjmy domácností - základní opora
Bez peněz na měsíční splátku neexistuje realitní trh. A právě mzdy jsou v Česku v roce 2026 silnější než kdy jindy. Podle Českého statistického úřadu reálné mzdy (tedy po odečtení inflace) rostly po celý rok 2025. Průměrný příjem domácnosti v prvních třech čtvrtletích dosáhl 48 000 Kč. To je o 6 % více než před dvěma lety.
Co to znamená pro byty? Znamená to, že lidé mají větší schopnost splácet. I když cena bytu stoupne o 3 %, může to být kompenzováno růstem příjmů. V Praze, Brně nebo Ostravě se tak objevují nové typy kupců - nejen mladí páry, ale i lidé ve věku 35-45 let, kteří dříve čekali na „lepší čas“. Teď si myslí, že „lepší čas“ už nastal, protože jejich příjem je stabilnější než před pěti lety.
Inflace a nákupní síla - kdo skutečně platí?
Inflace už není to, co byla v roce 2022. Pak se ceny vynášely do nebe, a lidé se báli, že se vůbec nebudou moci usadit. V roce 2026 je inflace stabilizovaná kolem 2,5 %, což je v cílovém pásmu ČNB. To znamená, že nejde o rychlý růst cen, ale o pomalý, předvídatelný. A to je pro trh klíčové.
Pokud cena bytu stoupne o 2 %, ale vaše mzda o 5 %, získáte větší nákupní sílu. To je důvod, proč se v Česku neprojevuje „přehřátí“ trhu. Lidé nekupují na úvěr, který si nemohou dovolit. Kupují na peníze, které mají. A proto se neobjevují masové selhání splátek. Žádná krize, žádná „bublina“. Jen trh, který se přizpůsobuje.
Nabídka vs. poptávka - kde je skutečný problém?
Největší problém realitního trhu v Česku není cena. Je to nabídka. V posledních deseti letech se postavilo méně bytů než potřebuje populace. Nové bytové domy se staví hlavně ve velkých městech, ale i tam je nedostatek. V menších městech a obcích je situace ještě horší.
Co to znamená? Ceny se zvyšují ne proto, že jsou lidé hloupí, ale protože není co koupit. Když je na trhu jen 500 nových bytů a 3 000 zájemců, cena se zvedne sama. A to bez nějakého „spekulování“. Je to základní ekonomika: málo zboží, hodně lidí = vyšší cena.
Největší potřeba je v oblastech kolem Prahy, Brna, Plzně a Ostravy. Tam se vyskytují nejvyšší růsty cen - až 8 % ročně. Ale i tam je důležité sledovat, zda se staví nové byty. Pokud ano, cena se stabilizuje. Pokud ne, růst pokračuje.
Nezaměstnanost - tichý stabilizátor
Nezaměstnanost v Česku je v roce 2026 na úrovni 2,1 %. To je nejnižší hodnota v Evropě. Co to znamená? Znamená to, že většina lidí má práci. A kdo má práci, má i příjem. A kdo má příjem, může koupit byt.
Toto není jen statistika. Je to záruka stability. Když se výrobna zavře v Třebíči, neznamená to, že celá města zaniknou. Lidé mají možnost přesunout se na jinou práci. V Česku je trh práce pružný. A to znamená, že i když se někde zvýší cena bytu, lidé se nevzdají - hledají jiné možnosti.
Co dělat, když se rozhodujete?
Než koupíte byt, nebo než se rozhodnete, zda prodat, zkuste si odpovědět na tři otázky:
- Co je aktuální hypoteční sazba? - Pokud je nad 4,5 %, nečekejte na nižší. Stabilizace je vaším přítelem.
- Je váš příjem stabilní a rostoucí? - Pokud jste v posledních dvou letech zvýšili příjem, máte výhodu. Pokud ne, zvažte, zda jste připraveni na další růst nákladů.
- Je v místě, kde chcete bydlet, dostatek nových bytů? - Pokud ne, cena bude růst. Pokud ano, můžete čekat.
Největší chyba, kterou lidé dělají, je, že sledují jen cenu bytu. Ale cena je jen výsledek. Základ je v příjmech, úrocích a nabídce. Pokud tyto tři ukazatele jdou dohromady, trh je v pořádku. Pokud ne, může být riziko.
Co se může změnit v polovině roku 2026?
Největší riziko není v úrocích, ale v politice. Pokud se v Česku změní vláda nebo se začne diskutovat o nových daňových úpravách pro bydlení, může se trh zpomalit. Například zavedení daně z druhého bytu nebo zvýšení poplatků za stavební povolení by mohlo ovlivnit nabídku.
Také pokud by se v EU změnila monetární politika (například Evropská centrální banka zvýšila úroky), mohlo by to ovlivnit i české hypotéky. Ale to je dlouhodobý efekt. Krátkodobě je Česká republika odolná, protože má vlastní centrální banku a silný domácí trh.
Nejlepší strategie? Sledujte data - každý čtvrtletní výkaz ČSÚ, každou měsíční zprávu ČNB a každý týdenní přehled hypotečních sazeb. Nepředpokládejte nic. Přemýšlejte na základě čísel. A nechte se vést příjmy, ne kouzly.