Český realitní trh je v roce 2026 v podstatě pastí pro ty, kteří chtějí bydlet za rozumnou cenu, ale zároveň příležitostí pro ty, kdo hledají vyšší výnosy jinde. Zatímco ceny bytů v Praze míří k hranici 200 000 Kč za metr čtvereční, stejné peníze vám ve Španělsku nebo Chorvatsku koupí luxusnější nemovitost s mnohem lepším potenciálem zisku. Je čas se podívat na fakta, která mnoho investorů ignoruje.
Proč české ceny běží od reality
Pokud sledujete trh, určitě jste si všimli, že ceny v Česku rostou rychlostí, která předstihuje růst mezd. Podle dat ČSOB Indexu bydlení ze druhého čtvrtletí roku 2025 vzrostly ceny bytů meziročně o 13,8 % a domy o 8,7 %. To znamená, že starší byty podražily o 15-20 %, novostavby o 15 % a rodinné domy včetně chalup o 10 %. Průměrná cena nového bytu v Praze se v roce 2025 dotkla 170 000 Kč/m² a experti očekávají brzké překročení hranice 200 000 Kč/m².
Tento vývoj není izolovaný jev. Statistika ČSÚ z roku 2024 ukazuje, že průměrný český byt byl prodáván za 63 521 Kč/m², zatímco rodinný dům za 51 867 Kč/m². Rozdíl mezi Prahou a zbytkem republiky je však obrovský - v hlavním městě dosahovaly ceny domů 106 753 Kč/m². Problém je v dostupnosti. Česko patří mezi deset evropských zemí, kde nejvíce domácností vydává na bydlení více než 40 % svých příjmů. Tuto situaci řeší přibližně 14 % populace, což nás umisťuje na páté místo v západní Evropě.
Výhodná koruna jako váš spojenec
Zatímco u nás ceny letí vzhůru, kurzová situace hraje do karet českým investorům, kteří se dívají přes hranice. Koruna posílila od začátku roku 2025 vůči euru o více než 4 % a vůči dolaru dokonce o 13 %. Tento posun není jen statistická zajímavost. Podle Jana Rejchy, CEO společnosti Rellox, to znamená, že při koupi nemovitosti v hodnotě 500 000 eur ušetříte zhruba 550 000 Kč oproti situaci před rokem.
Tato úspora může být rozhodující. Za částku, kterou byste v Praze zaplatili za malý byt na periférii, můžete v turistických destinacích získat kvalitní nemovitost s vyšším potenciálem. Například v Chorvatsku nebo Španělsku lze koupit byt v atraktivní lokalitě za cenu, která je srovnatelná s pražským okrajem, ale nabízí lepší podmínky pro pronájem.
Kde najít lepší výnosy?
Hlavním důvodem, proč čeští investoři migrují do zahraničí, jsou nájemní výnosy. V České republice se hrubý výnos z dlouhodobého pronájmu pohybuje kolem 3-4 %. Ve srovnání s tím jsou trhy jako Chorvatsko nebo Španělsko neodolatelné.
| Parametr | Praha (ČR) | Split (Chorvatsko) | Barcelona (Španělsko) |
|---|---|---|---|
| Cena za m² (orientační) | 170 000 Kč | ~65 000 Kč | ~75 000 Kč |
| Očekávaný výnos (krátkodobý) | 3-4 % | 8-10 % | 6-8 % |
| Doba transakce | 60-90 dní | 90-120 dní | 90-120 dní |
| Právní riziko | Nízké | Střední | Střední až vysoké |
Reálný příběh ilustruje rozdíl. Investor z Praze koupil byt ve Splitu za 120 000 EUR, což je méně než 3,5 milionu Kč. Za stejnou částku by v Praze získal pouze 23 m². Nájemní výnos z turistického pronájmu ve Splitu se pohybuje mezi 8 a 10 % ročně. To je téměř trojnásobek toho, co byste dostali v hlavním městě.
Rizika a skryté náklady
Zahraniční investice nejsou bez problémů. Největší bariérou jsou právní komplikace a administrativní zdlouhavost. Podle ankety ve skupině "Čeští realitní investoři v zahraničí" hlásilo 27 % investorů problémy s místními úřady, zejména v Itálii a Španělsku. Procesy se zde mohou protáhnout o 3-6 měsíců navíc oproti domácímu trhu.
Náklady na služby jsou také vyšší. Pokud si najmete specializovanou právní kancelář, připravte se na poplatky ve výši 1,5-2 % z ceny nemovitosti. Lokální realitní agenti účtují provizi 3-5 %, což je standard v těchto regionech. Celková doba realizace transakce v zahraničí je v průměru 90-120 dní, zatímco v ČR stačí 60-90 dní. Je nezbytné mít znalost angličtiny nebo místního jazyka, protože komunikace bez překladatele často vede k nedorozuměním.
Alternativy v sousedství
Nemusíte cestovat daleko. Rakousko je oblíbeným cílem českých investorů, a to nejen pro blízkost. Paradoxně komerční nemovitosti v Rakousku nakupujete levněji než v Česku, i když je rakouská ekonomika silnější. Německo nabízí stabilní trh s vyššími mzdami, ale čelí regulacím nájemního trhu a růstu cen energií, což zvyšuje tlak na domácnosti.
Je důležité pochopit, že každá země má svá specifika. V Německu je trh velmi regulovaný, což může brzdit rychlý obrat kapitálu. Naopak v Chorvatsku je trh flexibilnější, ale závislý na sezónnosti turistiky. Diverzifikace portfolia je klíčová. Neměli byste vsázet vše na jednu kartu, ať už jde o Prahu, Berlín nebo Barcelonu.
Co čeká trh v roce 2026?
Experti se shodují, že tempo růstu cen v ČR se bude muset přizpůsobit reálné kupní síle. Devět z deseti developerů očekává další růst, ale Hypoindex.cz upozorňuje na zpomalení. Bankéři jsou ochotnější financovat výstavbu rezidencí, ale prémiové segmenty, jako jsou hotely, se oživují později. Klíčovým faktorem bude vývoj úrokových sazeb a inflace, které přímo ovlivňují schopnost lidí splácet hypotéky.
Dlouhodobě je český trh vystaven třem hlavním tlakům: nedostatečné výstavbě, demografickému vývoji a atraktivitě pro zahraniční investory. To znamená, že vysoké ceny budou pravděpodobně trvat i nadále. Pro nové investory to znamená, že vstupní ticket na český trh bude stále vyšší, zatímco zahraniční trhy nabízejí možnost diverzifikace a vyšších výnosů.
Vyplatí se mi investice do zahraničí oproti Praze?
Ano, pokud hledáte vyšší nájemní výnosy. V Praze se pohybujete kolem 3-4 %, zatímco v turistických destinacích jako Chorvatsko nebo Španělsko můžete dosáhnout 8-10 %. Musíte však počítat s vyššími administrativními náklady a delší dobou transakce.
Jaké jsou hlavní rizika při koupi nemovitosti v zahraničí?
Největší rizika jsou právní komplikace a daňové povinnosti. V Itálii a Španělsku se procesy často protahují o měsíce. Doporučuje se najmout lokálního právníka a agenta, což stojí 5-7 % z ceny nemovitosti celkem.
Ovlivní posilování koruny mé investice?
Posilující koruna vám pomůže při nákupu, protože za stejné množství korun dostanete více eur. Při převodu nájmu zpět na koruny však může slabší euro snižovat vaše čistý zisk, takže je třeba sledovat kurzový vývoj.
Které země jsou nejvhodnější pro české investory?
Nejoblíbenější jsou Chorvatsko a Španělsko díky turistickému ruchu a vyšším výnosům. Rakousko a Německo nabízejí stabilitu a blízkost, ale nižší výnosy a složitější regulace. Volba závisí na vašich cílech - zda preferujete vysoký cashflow nebo konzervativní růst hodnoty.
Jak dlouho trvá nákup nemovitosti v zahraničí?
V průměru 90-120 dní, což je déle než v České republice, kde transakce zabere 60-90 dní. Zpoždění způsobují ověřování vlastnictví, daňové kontroly a lokální byrokracie. Plánujte rezervu času a peněz na nečekané komplikace.