Když se chystáte koupit byt, Společenství vlastníků jednotek (SVJ) je právnická osoba, která spravuje společné části domu a řídí finance, včetně fondu oprav se automaticky stane vaším novým společníkem. Bez důkladné kontrola SVJ můžete později čelit nečekaným výdajům, dluhům a dokonce i soudním sporům. Proto je dobré vědět, co konkrétně kontrolovat a jak získat potřebné dokumenty ještě před podpisem kupní smlouvy.
Proč je kontrola SVJ naprosto nezbytná
SVJ nese odpovědnost za technický stav budovy, údržbu společných prostor a financování oprav. Jakmile přebíráte vlastnický podíl, přebíráte i podíl na všech závazcích - ať už jsou to pravidelné poplatky, nebo jednorázové mimořádné příspěvky. Ignorování těchto povinností může vést k platební neschopnosti, ztrátě hodnoty bytu a dlouhým právním tahům. Studie z roku 2023 ukázala, že 68 % kupujících neprovádí důkladnou kontrolu SVJ a 42 % z nich poté čelí finančním problémům.
Kde získat dokumentaci SVJ
Podle § 1156 občanského zákoníku má SVJ povinnost poskytnout přístup k dokumentaci každému vlastníku. Začít můžete žádostí o:
- Účetní závěrku za poslední 3 roky - ukazuje, zda jsou v hospodaření ztráty a jaké jsou dluhy vůči dodavatelům.
- Plán oprav na následujících 5 let - pomůže odhadnout, kolik bude třeba doplatit v budoucnu.
- Informaci o výši fondu oprav a jeho pokrytí plánovaných prací.
- Potvrzení o absenci dluhů prodávajícího vůči SVJ (tzv. „potvrzení o dluzích“).
- Kopii stanov SVJ a domovního řádu - vyjasňují práva a povinnosti všech členů.
V praxi se tato dokumentace předá během 7‑14 dnů. Pokud se správce zdráhá, můžete požádat o pomoc znalce nebo advokáta, jejichž služby stojí průměrně 3 500‑7 000 Kč.
Co říkají stanovy a domovní řád
Stanovy SVJ jsou v podstatě „ústava“ domu. Obsahují pravidla pro rozhodování, výši podílu na fondu oprav a podmínky pro mimořádné příspěvky. Důležité body, na které se zaměřit:
- Jak je definován minimální fond oprav - podle odborníků by měl činit 100 000‑150 000 Kč na jednotku.
- Podmínky pro schvalování rekonstrukcí - jsou vyžadovány jen s nadměrným souhlasem vlastníků?
- Práva vlastníka na přístup do bytu pro opravy - je to nutné pro správu, ale nesmí být zneužito.
Domovní řád pak řeší každodenní chování, používání společných prostor a pravidla pro rušení. Přehledný domovní řád snižuje riziko konfliktů a usnadňuje komunikaci s vedením SVJ.
Fond oprav - kolik by měl mít dostatek?
Fond oprav finanční rezerva, ze které SVJ hradí pravidelné údržby a předvídané rekonstrukce je jedním z nejkritičtějších ukazatelů. Pokud je fond pod 50 000 Kč na jednotku, riziko mimořádného doplatku stoupá. V Praze se v roce 2022 ukázalo, že vlastníci museli doplatit až 250 000 Kč kvůli výměně výtahů.
Kontrolujte, zda:
- Aktuální výše fondu odpovídá plánovaným opravám (ideální pokrytí 70 % až 100 % nákladů na 5 let).
- Existují rezervy pro neočekávané události (např. povodně, požár).
- Byly během posledních let provedeny audity nebo revize fondu.
Novela stavebního zákona, která vstoupí v srpnu 2025, zavede povinný audit pro domy s více než 15 jednotkami a požadavek, aby fond pokrýval alespoň 70 % plánovaných výdajů.
Dluhy a neuhrazené závazky - jak je odhalit
Nejčastější překážkou je neznalost dlužných částek prodávajícího vůči SVJ. Potvrzení o dluzích by mělo obsahovat:
- Celkovou výši nedoplatků ke dni vydání potvrzení.
- Rozpis dluhů po jednotlivých položkách (např. nedoplatky za vodu, údržbu výtahu).
- Informaci o případných soudních sporech nebo exekučních řízeních.
Pokud SVJ má soudní spory, může se stát, že na nemovitosti bude zástavní právo. Proto vždy doplňte kontrolu v katastru nemovitostí a ověřte, zda neexistují věcná břemena či zástavní práva.
Praktický checklist - co udělat krok po kroku
| Krok | Co požadovat | Proč to jde |
|---|---|---|
| 1 | Účetní závěrka za poslední 3 roky | Odhalí dluhy a výši fondu oprav |
| 2 | Plán oprav na 5 let | Ukáže budoucí finanční závazky |
| 3 | Potvrzení o neexistenci dluhů | Zabrání převzetí skrytých závazků |
| 4 | Stanovy a domovní řád | Vyjasní práva a povinnosti vlastníka |
| 5 | Výpis z katastru nemovitostí | Ověří, že nemovitost není zatížena zástavními právy |
| 6 | Rozpočet fondu oprav a výpočet podílu | Umožní odhadnout měsíční poplatky |
Po získání všech dokumentů si je projděte s odborníkem - právník, znalec nebo zkušený realitní makléř. Pokud objevíte nesrovnalosti, můžete požadovat úpravu ceny, zvýhodněný odklad platby nebo dokonce odstoupení od smlouvy.
Co dělat, když narazíte na problémy
Nejčastější situace jsou:
- Vysoký dluh SVJ - zvažte renegociaci ceny nebo požadavek, aby prodávající zaplatil část dluhů před převodem.
- Neúplný fond oprav - můžete se dohodnout na vytvoření doplňkového fondu a rozložení výdajů do několika let.
- Sporné stanovy - pokud jsou v rozporu s občanským zákoníkem, můžete podat návrh na soudní přezkum nebo požadovat změnu před uzavřením obchodu.
Vždy mějte písemnou komunikaci a záznamy o všech požadavcích. To vám poskytne silnou pozici v případném sporu.
Budoucnost kontroly SVJ - co nás čeká
Novela stavebního zákona (2025) přinese povinný audit a povinné pokrytí fondu oprav. Dále se připravuje centrální registr SVJ, kam budou nahrávány klíčové údaje - výše fondu, plán oprav, aktuální dluhy. To výrazně usnadní kontrolu pro všechny kupující a sníží počet sporů, které se v roce 2024 vyskytly ve 38 % případů kvůli nedostatečnému fondu.
Do roku 2027 se očekává 15‑20 % nárůst profesionálních kontrol SVJ, takže pokud plánujete koupi v následujících letech, je rozumné zapojit odborníka již v první fázi vyhledávání.
Jaké jsou nejčastější chyby a jak se jim vyhnout
Podle průzkumu Prodomia.cz z roku 2023 udává 76 % vlastníků, kteří neprovedli předkupní kontrolu, neplánované výdaje průměrně 85 000 Kč. Hlavní chyby:
- Nepožádáte o úplnou účetní závěrku - ztrácíte přehled o dluzích.
- Ignorujete plán oprav - můžete být zaskočeni velkými rekonstrukcemi.
- Spoléháte se jen na ústní informace od prodávajícího - ne každá realitka má povinnost poskytnout kompletní data.
Vyhnout se těmto chybám vám pomůže pevně daný checklist a spolupráce s odborníkem. V praxi to zkrátí dobu vyřizování a sníží riziko nepříjemných překvapení po nastěhování.
Rychlý souhrn klíčových bodů
1. Požádejte o účetní závěrku, plán oprav a potvrzení o dluzích.
2. Prostudujte si stanovy a domovní řád - hledejte nejasnosti v poplatcích a hlasování.
3. Zkontrolujte výši fondu oprav a jeho schopnost pokrýt plánované výdaje.
4. Ověřte nemovitost v katastru, zda není zatížena zástavními právy.
5. V případě nesrovnalostí jednejte s právníkem nebo znalcem a vyjednávejte úpravu ceny nebo podmínky převodu.
Jak zjistím, zda má SVJ dlužné pohledávky?
Požádejte prodávajícího o potvrzení o dluzích, které musí zahrnovat celkovou výši nedoplatků a rozpis po položkách. Pokud SVJ odmítá, můžete požadovat soudní zásah nebo odstoupit od koupě.
Co dělat, když je fond oprav nižší než doporučená výše?
Zkuste vyjednat snížení kupní ceny nebo požadavek, aby prodávající doplatil část fondu před převodem. Další možností je požadavek na vytvoření doplňkového fondu rozloženého na několik let.
Jaké dokumenty jsou povinné podle zákona?
Zákon vyžaduje přístup k účetní závěrce, stanovám, domovnímu řádu, plánu oprav a výpisu z katastru. Svůj požadavek můžete uplatnit písemně, a pokud se setkáte s odmítnutím, můžete podat žalobu.
Mohu se spolehnout na realitního makléře při kontrole SVJ?
Realitní makléř může pomoci s organizací dokumentů, ale není povinen provést detailní finanční audit. Proto je vhodné zapojit také právníka nebo znalce specializovaného na bytová společenství.
Jaké změny přinese novela zákona v roce 2025?
Novela zavede povinný audit pro SVJ s více než 15 jednotkami a požadavek, aby fond oprav pokrýval minimálně 70 % plánovaných výdajů na dalších 5 let. Také se připravuje centrální veřejný registr SVJ s klíčovými informacemi.