Právník vs. realitní makléř: Kdo vám skutečně pomůže s prodejem nemovitosti?

Představte si, že chcete prodat svůj byt. Máte vše připravené: vymalované stěny, vyčištěný kuchyňský kout, nový obklad v koupelně. Ale když přijde čas podepsat smlouvu, začne být všechno složitější. Kdo vlastně má za to, aby vše proběhlo hladce? Právník nebo realitní makléř? A co když oba najednou? Většina lidí si myslí, že stačí jen makléř. Ale to je jen polovina příběhu.

Co dělá právník při prodeji nemovitosti?

Právník není jen někdo, kdo vám sešije smlouvu. Je to garant, že se neztratíte v právních džungli. Když prodáváte nemovitost, musíte splnit mnoho podmínek: předložit katastrální výpis, zaručit, že nejsou na nemovitosti žádné závazky, vyřešit hypotéku, případně vyrovnat dědictví. Všechno toto vyžaduje hluboké znalosti realitního práva - ne obecného práva.

Už jsem viděl, jak majitelé prodávali byty s běžným advokátem, který se věnoval rozvodům a trestnímu právu. Výsledek? Smlouva byla neplatná, protože chyběl jeden bod o převodu vlastnictví. Katastr odmítl registraci. Přes dva měsíce se vše zaseklo. Konečně se připojil specialista na nemovitosti - a za týden bylo vše vyřešené.

Právník může připravit kupní smlouvu podle přesných požadavků katastru a banky. Může zaručit, že všechny dokumenty budou správně vyplněné. A pokud se rozhodnete pro advokátní úschovu, máte jistotu, že peníze nebudou předávány dříve, než bude převod vlastnictví dokončen. Cena úschovy je většinou nižší než u notáře - a navíc je to část celkového balíčku, ne zvláštní účet.

Co dělá realitní makléř?

Realitní makléř není jen „příležitostný prodavač“. Je to strateg, který zná trh jako své zadní vrátko. Zkušený makléř ví, jaká cena je realistická - ne příliš vysoká, aby se nemovitost neprodávala, a ne příliš nízká, aby jste ztratili peníze.

Podle dat z realitních kanceláří jako REALITOMAT s.r.o. mají zkušení makléři schopnost prodávat nemovitosti o 5 až 10 % dražší, než jak by to udělal majitel sám. Proč? Protože znají poptávku. Mají přístup k databázím kupujících, kteří hledají přesně ten typ bytu, který máte vy. A pokud je nemovitost zatížená exekucí nebo složitým věcným břemenem, makléř sám nevyřeší, ale spojí se s právníkem a vytvoří plán, jak to vše vyřešit - bez zbytečných nákladů a zpoždění.

Provize se obvykle pohybuje mezi 3 % a 6 % z prodejní ceny. Zní to hodně? Zkusme to spočítat. Máte byt za 4 miliony korun. Makléř vám pomůže prodat ho za 4,3 milionu. To je navýšení o 300 000 Kč. Pokud si účtuje 3 %, dostane 129 000 Kč. Zbývá vám tedy 171 000 Kč navíc. A to bez toho, abyste museli získávat zákazníky, organizovat prohlídky, řešit banky a katastr.

Proč je kombinace právníka a makléře nejlepší volba?

Největší chyba, kterou lidé dělají, je, že si vyberou buď jednoho, nebo druhého. Ale pravda je: makléř vám najde kupujícího, právník zajistí, aby transakce nezakopla.

Když makléř pracuje s advokátem specializujícím se na nemovitosti, vše funguje jako hodiny. Makléř ví, co kupující potřebuje - a právník ví, jak to všechno zapsat, aby to přešlo katastr. Není potřeba, aby makléř připravoval smlouvu. Není potřeba, aby právník hledal zákazníky. Každý dělá to, co umí nejlépe.

Nejhorší případy nastávají, když makléř předá smlouvu, kterou vytvořil sám, nebo když právník neví, co znamená „předání nemovitosti v zatíženém stavu“. Výsledek? Zpoždění, náklady, stres. A v nejhorším případě - ztráta peněz.

Co je s tím úschovou?

Úschova kupní ceny je základní ochrana pro obě strany. Když kupující zaplatí, peníze nejdou přímo prodávajícímu. Zůstanou v bezpečné úschově - buď u advokáta, nebo u notáře. Až bude převod vlastnictví dokončen, peníze se převedou.

Notářská úschova je bezpečná, ale dražší. Pro nemovitost za 4 miliony korun to může být až 25 500 Kč. Advokátní úschova je v průměru o 40 % levnější - a je připravena tím, kdo zná celý případ. Makléř sám nemůže mít úschovu na účtu. To je zákaz. Pokud by to měl, byl by to podvod.

Nejčastější chyba? Lidé si myslí, že makléř „dělá úschovu“. Ne. Makléř pouze navrhuje, aby byla úschova uzavřena. Všechny peníze musí jít do úschovy u advokáta nebo notáře. Bez toho není transakce bezpečná.

Exkluzivní prodej - proč je to důležité?

Největší chyba, kterou dělá majitel, je dát svou nemovitost do několika kanceláří najednou. Představte si: 5 makléřů nabízí stejný byt. Kupující si říká: „Když je to v pěti místech, musí být něco špatně.“

Naopak - když je nemovitost v exkluzivním prodeji, makléř má motivaci ji prodat rychle a za nejlepší cenu. Ví, že nikdo jiný ji nezastupuje. Ví, že pokud ji prodeje, získá celou provizi. A proto věnuje více času, víc reklamy, víc kontaktů s potenciálními kupujícími.

Největší ztráta? Když se nemovitost prodává víceméně „na pohodlí“ - bez exkluzivity, bez plánu, bez strategie. Výsledek? Cena klesá, zákazníci se ztrácejí, a nakonec se prodá za méně, než byste mohli.

Když je vše složité - co dělat?

Nemovitost má hypotéku? Máte dluh u nebankovní společnosti? Je na ní exekuce? Je majitel v insolvenci? Pak už není možné jen „dát to makléři“ a čekat. Potřebujete krizového manažera.

Nejlepší řešení: makléř, který spolupracuje s realitním právníkem. Ten ví, jak vyřešit exekuci, jak se vyhnout náhradě dluhu, jak připravit smlouvu, která bude přijatá i bankou. V takových případech je spolupráce nejen výhodná - je nutná.

Co si pamatovat?

• Právník nezastupuje makléře. Je to jiný profil - a musí být specialista na realitní právo.
• Provize makléře (3-6 %) se často vrátí v podobě vyšší prodejní ceny - často o 5-10 %.
• Úschova je povinná. Nejlepší volba je advokátní úschova - levnější a lépe přizpůsobená případu.
• Nikdy neprodávejte nemovitost současně přes více makléřů. Exkluzivita zvyšuje cenu a rychlost prodeje.
• Nejlepší výsledek máte, když makléř a právník spolu komunikují - ne když každý dělá svou věc.

Prodej nemovitosti není jen o tom, kdo vám pomůže podepsat papír. Je to o tom, kdo vám pomůže získat nejvíc peněz, zároveň s co nejméně stresu. A to dokáže jen tým - ne jedna osoba.