Jak určit férovou cenu bytu před koupí nebo prodejem v Česku 2026

Chystáte se koupit nebo prodat byt? Pak víte, že cena na inzerátu je jen začátek. V roce 2026 je český trh s nemovitostmi napnutý. V Praze stojí metr čtvereční skoro 156 tisíc korun, v ostatních městech se pohybujete kolem 96 tisíc. A přesto se mnozí prodávající drží za cenu, kterou si vybírají z hlavy. To je chyba. Férová cena není o tom, kolik si vybíráte, ale o tom, kolik za váš byt skutečně zaplatí kupující.

Co je vlastně férová cena?

Férová cena je ta, kterou trh akceptuje. Ne ta, kterou si myslíte, že byt stojí. Ne ta, kterou vám řekl soused. A ani ta, kterou jste si vypočítali na základě toho, kolik jste do něj investovali. To je klíčové: férová cena je o trhu, ne o vás. Když byt visí na portálu půl roku a nikdo se nezajímá, znamená to jedno: cena je příliš vysoká. Když se prodá za týden za 10 % výše než nabídka, znamená to: jste příliš nízko.

První krok: Srovnávací tržní analýza (CMA)

Tohle je nejpřesnější metoda, kterou používají profíci. Neznamená to, že si prohlédnete 10 inzerátů na Bazoši. To nestačí. Musíte hledat skutečně prodané byty. A to nejen ve stejné ulici, ale ve stejném domě, ve stejném patře, se stejným stavem. Porovnávejte byty, které byly prodány v posledních třech měsících. Pokud je váš byt rekonstruovaný, hledejte jen rekonstruované. Pokud má balkón, hledejte jen ty s balkónem. Pokud je výškový, hledejte jen výškové. Když porovnáváte jablka s hruškami, výsledek je nesmysl.

Profesionální makléři mají přístup k databázi katastru nemovitostí, kde jsou zaznamenané skutečné prodejní ceny. Tam vidíte, že byt o 65 m² v centru Zlína se prodal za 4,2 milionu. A ten váš, který je o 5 m² větší a má nové okna, by měl být o 300-400 tisíc výš. To je výpočet, který funguje. Ne „asi 4,5 milionu“.

Co se měří kromě metru čtverečního?

Metr čtvereční je jen základ. Zbytek je detaily:

• Stav bytu: Rekonstruovaný byt v ceně 140 tisíc za m² je běžný. Byt v původním stavu v 100 tisícách? To je jen základ pro rekonstrukci.
• Příslušenství: Sklep? Balkón? Parkoviště? Každý z těchto prvků může přidat 5-15 % na cenu. Parkoviště v centru může stát 300-500 tisíc.
• Orientace: Jihovýchodní byt je výhodnější než severní. Teplo, světlo, nižší účty za topení - to se platí.
• Stav domu: Byt v domě s novou fasádou, výměnou vedení a novými výtahy má větší hodnotu než ten stejný v domě s 40letými potrubími.

Na prohlídce si všimněte všech detailů. Není to jen o tom, jak to vypadá. Je to o tom, co je potřeba dát do toho, aby to vypadalo dobře. Když vidíte staré okna, výměnu koupelny nebo špatnou izolaci, představte si, kolik to bude stát. To se musí odečíst od ceny.

Finanční model - pro koupě i prodej

Když kupujete, neřešte jen cenu. Spočítejte všechny náklady. Hypotéka? Ano. Ale také:

• Daně z nemovitosti (cca 0,1-0,3 % ceny za rok)
• Pojištění bytu (cca 2-3 tisíce ročně)
• Správa domu (cca 50-150 Kč za m² za měsíc)
• Rekonstrukce, které budete muset dělat za 3-5 let
• Možná nájemné - pokud plánujete pronajímat

Uvažujte o cash flow. Pokud byt pronajímáte, kolik vám zbyde po všech nákladech? Pokud je to mínus 3000 Kč měsíčně, nejde o investici. To je ztráta. Pokud je to plus 1000 Kč, máte stabilní příjem. V roce 2026 jsou banky přísnější. Vyžadují alespoň 30 % vlastních prostředků a celkové dluhy nesmí překročit 7násobek vašeho ročního příjmu. Pokud máte příjem 50 000 Kč, můžete mít celkem 420 000 Kč dluhů. To znamená, že hypotéka na byt za 3 miliony by vám nebyla schválena, pokud máte jen 600 000 Kč vlastních peněz.

Prodej - jak zvýšit hodnotu před prodejem?

Nechcete prodávat za 4 miliony, když byste mohli dostat 4,8? Malé úpravy mají velký dopad:

• Nové vnitřní výplně dveří - 15 tisíc, zvýší hodnotu o 100-200 tisíc.
• Nové kuchyňské linky - 30 tisíc, zvýší hodnotu o 300-500 tisíc.
• Úprava balkónu - zábradlí, podlaha, výplň - 20 tisíc, zvýší hodnotu o 250 tisíc.
• Snížení hluků - izolace stěn, výměna oken - zvýší atraktivitu pro rodiny.

Nejde o rekonstrukci na 1 milion. Jde o cílené investice, které trh ocení. Pokud je byt v původním stavu, kupující si ho „představí“ jako rekonstruovaný a cenu si přiřadí podle toho. Ale když to máte hotové, výsledná cena je vyšší. A rychlejší prodej.

Proč se někdy byty prodávají za méně než nabídka?

Protože trh říká: „Toto není férová cena.“

Nejčastější chyba? Emoce. Prodávající si říká: „Tady jsem vychovával děti.“ „Tady jsem všechno udělal.“ „Tady jsem strávil 20 let.“ To je krásné. Ale trh to neplatí. Trh platí za byt, který má nové okna, výhodnou dispozici a nežije v domě s 40letým vedením. Pokud se vám byt neprodává, znamená to, že cena není realistická. Není to o tom, že trh je špatný. Je to o tom, že vaše cena není správná.

Proč je důležité vyjednávat?

Férová cena není ta, kterou vám nabídne první zájemce. Je to ta, kterou najdete po vyjednávání. Kupující, který ví, že byt visel 6 měsíců, má sílu. Prodávající, který ví, že v okolí se prodaly podobné byty za 5 % výš, má sílu. Vyjednávání není o tom, kdo křičí hlasitěji. Je to o tom, kdo má informace.

Ukažte mu srovnávací analýzu. Řekněte: „Tento byt v ulici X se prodal za 4,3 milionu, má stejnou dispozici a je o 2 roky starší.“ Nebo: „Váš byt má stejný stav jako ten, co se prodal za 4,7 milionu, ale má menší balkón.“ To je silný argument. A když se prodejce nechá přesvědčit, obě strany vyhrály. Vy jste dostali férovou cenu. On dostal větší zisk.

Co dělat, když nevíte, jak začít?

Nechte to na odborníka. Profesionální makléři nejsou jen ti, co vám přinášejí inzeráty. Jsou to lidé, kteří znají:

• Kde se skutečně prodávají byty - ne jen na portálech, ale v katastru.
• Jaké byty jsou v trhu „na prodání“ a jaké se „neprodávají“.
• Jaké rekonstrukce mají největší vliv na cenu v vaší lokalitě.
• Jaké banky jsou připravené poskytnout hypotéku a za jakých podmínek.

Ve 2026 se realitní provize blíží 250 tisícům korun. To zní hodně. Ale když vám makléř pomůže získat o 500 tisíc víc než byste dostali sami, vyhráli jste. A pokud vám pomůže najít byt za 200 tisíc méně než byste jinak zaplatili, taky jste vyhráli.

Závěr: Férová cena je výsledek analýzy, ne pocitu

V roce 2026 není bydlení v Česku levné. Ale není to ani nemožné. Férová cena je ta, která vychází z:

• Skutečně prodaných bytů v okolí
• Stavu vaší nemovitosti
• Finančního modelu
• Strategického vyjednávání

Nechte se vést daty, ne emocemi. Připravte byt. Zkontrolujte technický stav. Spočítejte náklady. A pak teprve stanovte cenu. Když to uděláte správně, nebudete muset čekat měsíce. A nebudete muset prodávat za méně, než jste chtěli. Férová cena je ta, která vás nezklame. A která vás nezklame ani kupujícího.