Stavíte si byt, přebudováváte koupelnu nebo rekonstruujete celý dům? Největší riziko nečeká v materiálech nebo návrhu - ale v tom, kdo to bude dělat. V České republice každý druhý klient, který si nechal rekonstruovat byt, narazil na problém: překročený rozpočet, nekvalitní práce nebo dodavatel, který zmizel. A většinou to všechno začalo jednoduše - ústní dohodou.
Proč ústní dohoda je největší chyba, kterou můžete udělat
Podle Občanského zákoníku je ústní smlouva na stavební práce nad 10 000 Kč neplatná. To znamená, že pokud dodavatel neudělá práci dobře, nebo vůbec nezačne, nemáte žádnou právní základnu, abyste ho donutili k opravě nebo vrácení peněz. Česká televize v roce 2023 uvedla, že 68 % všech stavebních sporů vzniklo právě kvůli tomu, že klienti neměli písemnou smlouvu.
Nejčastější scénář: dodavatel říká „To je v pořádku, budeme se bavit po práci“. Vy mu dáte 50 % zálohy. Po týdnu zjistíte, že nemá živnostenské oprávnění, nebo že používá subdodavatele, o kterých jste nevěděli. A když se zeptáte na peníze, odpoví: „To jste mi dali jako dar, ne jako zálohu.“
Právník Martin Červenek z kanceláře PRK Partners to říká jednoduše: „Bez písemné smlouvy jste jako na hřišti bez pravidel. Můžete hrát, ale když vás někdo zasáhne, nemáte nárok na žádnou odškodnění.“
Co musí obsahovat smlouva o dílo - 5 nezbytných bodů
Smlouva o dílo není jen papír, který podepíšete. Je to váš záruční list. A musí obsahovat pět věcí, bez kterých je neplatná podle zákona:
- Identifikace obou stran - IČO nebo rodné číslo dodavatele, vaše jméno a adresa. Pokud máte jen telefonní číslo a jméno - to nestačí.
- Detailní popis prací a materiálů - Ne „vyměním koupelnu“, ale „vyměním kádě, umyvadlo a záchod značky Geberit, model AquaClean, včetně výměny potrubí z plastu na měď 25 mm, podle ČSN 73 0035“. Pokud není uvedeno, co se má dělat, může dodavatel dělat cokoli a říct, že to je „stejné“.
- Termíny - Začátek a konec práce. Zákon umožňuje odchylku max. 14 dní, ale musí být jasně napsané. Pokud tam není termín, může dodavatel pracovat 6 měsíců a říct, že „to trvá, kolik trvá“.
- Cena a platební podmínky - Celková cena včetně DPH. Maximálně 30 % zálohy před zahájením. Více než to je nelegální. Platební rozvrh musí být jasný: 30 % před začátkem, 40 % po dokončení elektroinstalace, 20 % po dokončení dlažby, 10 % po předání.
- Záruka a reklamační řád - Záruka na stavební práce musí být minimálně 24 měsíce (podle § 2220 Občanského zákoníku). Pokud vám dodavatel říká „6 měsíců“, je to porušení zákona. Reklamační řád musí obsahovat, jak a kdy se dá podat námitka, a kolik času má dodavatel na opravu.
Nezapomeňte: každá změna v rozpočtu nebo rozsahu práce musí být písemně schválena. I když vám dodavatel říká „To je jen drobnost“, napište to. Jinak vám později přinese fakturu za „doplňkové práce“ za 20 000 Kč.
Reference: jak je ověřit, aby vás neoklamaly
Reference na Facebooku? Na portálech s pěti stejnými texty? To je klam. Většina falešných referencí je vytvořená takhle: dodavatel požádá příbuzné, kamarády nebo zaměstnance, aby napsali „Výborný řemeslník, vše včas, perfektní kvalita“. A pak je všechny přidá jako „klienty“.
Pravá reference se ověřuje třemi kroky:
- Kontaktujte 3 různé klienty - ne tři, kteří jsou v seznamu na jeho webu. Zeptejte se: „Zaplatili jste zálohu? Jak velkou?“ Pokud řeknou „Ne, jsme jen přátelé“, je to varovný signál.
- Požádejte o fotodokumentaci - Ne jen před a po. Požádejte o fotografie z poloviny práce. Pokud nemá, nebo má jen „perfektní“ obrázky, je to podezřelé.
- Zkuste je zeptat na problém - Zeptejte se: „Byla nějaká změna rozpočtu? Jak se to řešilo?“ Pokud odpoví: „Ne, všechno bylo v ceně“, ale vaše smlouva má odchylku 15 % - znamená to, že reference nebyla upřímná.
Podle analýzy 5 200 recenzí na NejŘemeslníci.cz 78 % negativních hodnocení začíná slovy: „Reference byly falešné“. A nejčastější příklad: dodavatel měl 5 „ideálních“ recenzí - po kontrole na Facebooku se ukázalo, že všechny patřily jeho manželce, bratrovi a švagrovi.
Záruka: co vám skutečně zaručuje zákon
Podle zákona máte na stavební práce 24 měsíční záruku. To platí pro všechno: dlažbu, elektroinstalaci, krytina, potrubí, dokonce i malování, pokud je součástí rekonstrukce. Záruka začíná dnem předání práce - ne dnem, kdy jste zaplatili.
Co se stane, když se objeví vada? Můžete požadovat:
- Opravu vady zdarma
- Snížení ceny
- Zrušení smlouvy a vrácení peněz
Nezapomeňte: záruka nekončí, když dodavatel řekne „Už jsem to opravil“. Pokud se vada opakuje, máte právo na novou opravu nebo vrácení peněz. A pokud dodavatel odmítne, můžete podat žalobu - a zákon vás chrání.
Od 1. 1. 2024 musí dodavatel poskytnout záruční list s QR kódem. Skenujte ho - a uvidíte, jestli je smlouva registrovaná v centrálním systému. Pokud QR kód neexistuje nebo nevede nikam - máte další varovný signál.
Co vás může vyšetřit - 4 nejčastější chyby klientů
Podle Asociace českých stavebních firem jsou tyto chyby nejčastější příčinou sporů:
- Neověření reference - 32 % případů. Klienti si vezmou prvního, kdo má „hezké“ recenze.
- Záloha nad 30 % - 28 %. Dodavatel říká: „Potřebuji 50 % na materiál“. To je nelegální. Pokud to necháte, ztrácíte kontrolu.
- Nejasný popis prací - 24 %. „Vyměním koupelnu“ není dost. Musíte vědět, co, jak a z čeho.
- Chybí předávací protokol - 16 %. Po dokončení práce musíte podepsat protokol, kde je uvedeno, co bylo uděláno, a kde jsou vady. Bez něj nemůžete reklamovat.
Tip: Pokud dodavatel odmítne písemnou smlouvu, nebo předávací protokol, okamžitě ukončete jednání. To je váš právní právo. A není to „nepřátelské“ - je to inteligentní.
Profesionál vs. amatér: jak poznat rozdíl
Profesionální firma má:
- Živnostenské oprávnění (ověřte na živnostenském rejstříku)
- Pojištění odpovědnosti za škody (minimálně 10 milionů Kč)
- Záruku 24-60 měsíců
- Pravidelnou komunikaci a fotodokumentaci
- Průběžný rozvrh plateb (max. 30 % záloha)
Amatér nebo šedý dodavatel:
- Neumí ukázat živnostenský list
- Nechce písemnou smlouvu
- Chce 50-100 % zálohu
- Neuvádí přesné materiály
- Má jen „pět ideálních recenzí“
- Pracuje bez pojištění - a když se něco pokazí, zmizí
Podle České pojišťovny 63 % stížností na škody při rekonstrukcích se týká dodavatelů bez pojištění. To znamená: když se vám při práci rozbije potrubí a zaplaví sousedovi byt, vy budete platit. Ne on.
Co dělat, když už je pozdě - a co vás čeká v roce 2025
Pokud jste už zaplatili a práce je špatná:
- Okamžitě napište písemnou reklamaci (e-mail nebo dopis s doručením)
- Vyzvěte dodavatele, aby opravil vady do 14 dní
- Pokud neodpoví, kontaktujte Český svaz spotřebitelů - poskytují bezplatné právní poradenství
- Pokud je to nad 500 000 Kč, můžete podat stížnost na Český úřad pro kontrolu staveb
Od roku 2025 bude spuštěn centrální regist smluv. Každá smlouva o rekonstrukci nad 100 000 Kč bude registrovaná - a bude možné zkontrolovat, zda dodavatel má platnou záruku, pojištění a živnostenské oprávnění. To bude znamenat konec „šedých“ dodavatelů.
Největší riziko dnes není chyba řemeslníka - je to vaše důvěra. Když se rozhodnete pro nejlevnější nabídku, nebo když si řeknete „To už to bude v pořádku“, riskujete tisíce a tisíce korun. A čas, který už nevrátíte.
Stačí pět dní na výběr. Prohlédnout 5 nabídek. Zkontrolovat 3 reference. Podepsat smlouvu. A pak už jen sledovat, jak se vaše rekonstrukce dělá - bez starostí.