Český realitní trh, který je systém nabídky a poptávky po nemovitostech v České republice ovlivněný makroekonomickými faktory vstoupil do roku 2026 v situaci, kterou lze označit za historicky unikátní. Nejde už jen o emoce zdražování, ale o tvrdá data ukazující strukturální nerovnováhu. Průměrná cena bytu v celé republice se na přelomu let 2025/2026 vyšplhala přes hranici 94 000 Kč za metr čtvereční. To znamená, že symbolická hranice 100 tisíc korun za metr není již daleko a její překročení je otázkou času.
Hlavním problémem není jen růst cen, ale propast mezi tím, kolik lidí chce bydlet ve vlastním, a kolik nových bytů skutečně stojí. V Praze chybí odhadem kolem 100 tisíc bytů. Tento deficit je hlavním motorem dalšího zdražování. Trh se posunul do fáze, která je méně emotivní, ale výrazně předvídatelnější: kdekoliv je poptávka silnější než nabídka, ceny budou růst. Rok 2025 ukázal rezilenci trhu vůči vysokým úrokům, ale zároveň odhalil jeho křehkost při dlouhodobém nedostatku novostaveb.
Klíčové trendy a čísla pro rok 2026
Poďme se podívat na konkrétní čísla, která definují současný stav. Pokud plánujete nákup nebo prodej, tato data jsou vaším kompasem. Trh se nevyvíjí homogenně - zatímco velkoměsta hoří, regiony stabilizují.
- Cenová hladina: Průměrná nabídková cena bytů v ČR překročila 94 000 Kč/m². Ve velkoměstech je situace extrémnější.
- Praha jako lídr: Průměrná cena nového bytu v Praze dosáhla rekordních 170 000 Kč/m². Poptávka po nových jednotkách vzrostla o 17,7 % (prodáno 6 910 bytů), ale nabídka se hroutí.
- Propad výstavby: Ve 3. čtvrtletí 2025 bylo v Praze zahájeno pouze 599 bytů, což je propad o 76 % oproti loňsku. Dokončeno bylo o 36 % méně bytů než v roce 2024.
- Hypoteční boom: Objem hypoték v roce 2025 dosáhl 321 miliard korun, což je nárůst o 41 %. Jde o druhý nejvyšší výsledek v historii hned po roce 2021.
Tato data naznačují, že trh je poháněn spíše dostupností vlastního kapitálu kupujících než tradičními hypotečními podmínkami. Kdo má peníze hotově, vstupuje na trh bez ohledu na úrokové sazby bank.
| Indikátor | Rok 2024 | Rok 2025 / Q1 2026 | Změna / Trend |
|---|---|---|---|
| Průměrná cena bytu (celá ČR) | ~88 000 Kč/m² | > 94 000 Kč/m² | Růst (+ ~7 %) |
| Cena nového bytu (Praha) | ~157 000 Kč/m² | 170 000 Kč/m² | Růst (+ 8,1 %) |
| Zahájená výstavba (Praha, Q3) | ~2 500 bytů | 599 bytů | Propad (- 76 %) |
| Objem hypoték | ~227 mld. Kč | 321 mld. Kč | Nárůst (+ 41 %) |
| Doba schvalování hypotéky | ~52 dní | 78 dní | Zpomalení procesu |
Regionální rozdíly: Praha, Brno versus venkov
Není možné vnímat český realitní trh jako jeden celek. Realita v Praze a Brně je diametrálně odlišná od situace v menších městech či vesnicích. Zatímco v metropolích čelíme extrémnímu tlaku na ceny a téměř nulové nabídce volných pozemků, regiony zažívají pomalejší růst a v některých případech i stabilizaci cen.
V Praze je situace kritická. Nedostatek stavebních pozemků a zdlouhavé povolovací procesy (příprava projektu trvá běžně deset let) brzdí dodávky nových bytů. Naopak v regionech, jako jsou Pardubice, Hradec Králové nebo Olomouc, vidíme migraci kupujících, kteří upustili od snu o pražském bytě. Jak psala uživatelka NatalieP na sociálních sítích: „Za cenu garsonky v Praze jsme koupili celý dům v Pardubicích.“ Tento trend bude pokračovat, protože finanční dostupnost je pro mnoho rodin klíčovým faktorem.
Investiční kapitál se stále soustředí v centru. Celkový objem investic přesáhl 3,8 miliardy eur, což potvrzuje, že trh se rychle zotavil z utlumení let 2022 a 2023. Nicméně tento kapitál teče primárně do premium segmentu v Praze a Brně, což dále zvyšuje cenovou bariéru pro běžné domácnosti.
Hypoteční trh a dostupnost financování
Hypotéky jsou v roce 2026 nástrojem pro ty, kdo mají dostatečný vlastní kapitál. Banky ztížily požadavky na dokumentaci. Průměrná doba od rozhodnutí o koupi po uzavření smlouvy se prodloužila na 78 dní, oproti 52 dnům v roce 2023. Znamená to, že musíte mít vše připraveno dopředu.
Podle doporučení České bankovní asociace byste měli mít dokumentaci (potvrzení o příjmech za posledních 6 měsíců, výpis z rejstříku trestů) připravenou alespoň 30 dní před podáním žádosti. Klíčovým parametrem je nyní velikost vlastního vkladu. Pro nákup bytu v Praze se doporučuje mít připraveno minimálně 25-30 % vlastního kapitálu. V roce 2020 stačilo 15-20 %, dnes by takový vklad mohl vést k odmítnutí úvěru nebo nepříznivým podmínkám.
Státní podpora zůstává omezená. Program „Stavební spoření s podporou státu“ pokrývá maximálně 25 % nákladů na bydlení pro osoby do 35 let, což v praxi představuje průměrně 850 000 Kč. U cenách přesahujících 10 milionů korun je to částka, která pomáhá, ale nezachraňuje celkový rozpočet.
Co říkají experti a co čeká trh?
Prognózy pro rok 2026 jsou konzervativní až pesimistické z hlediska dostupnosti, ale optimistické z hlediska stability cen. Česká národní banka předpovídá růst cen v rozmezí 5-8 %. Odborníci z Ekospol upozorňují, že růst bude selektivní - nejvíce zdraží Praha a Brno, regiony budou pomalejší.
Jindřich Petrlík z Hypoindexu konstatoval, že trh se stává datově předvídatelným. Hlavním rizikem pro rok 2026 je podle analýzy Deloitte náhlé zvýšení úrokových sazeb, které by mohlo snížit kupní sílu o 15-20 %. Regulativní prostředí se snaží reagovat - novela stavebního zákona z ledna 2026 zkracuje povolovací lhůty o průměrně 8 měsíců. Praktický dopad se však očekává až v roce 2027.
Dlouhodobý model Univerzity Karlovy ukazuje, že k vyrovnání trhu by bylo potřeba zvýšit roční výstavbu na 45 000 bytů. Současná úroveň je kolem 25 000. Při optimálních podmínkách by tedy trvalo 8-10 let, než by se trh ustálil. To znamená, že krátkodobé řešení nedostatků nebude.
Praktické rady pro kupující i prodávající
Na základě aktuální situace můžete přijmout několik strategických kroků. Pokud jste kupující, čas je váš nepřítel, ale také váš spojenec, pokud jednáte chytrě.
- Připravte si dokumentaci předem: Nemějte papíry hotové až když najdete byt. Mějte je připravené týden předem. Šetří to týdny čekání na banku.
- Zvažte regionální alternativy: Pokud pracujete hybridně nebo vzdáleně, podívejte se na města jako Pardubice, Chrudim nebo Kolín. Získáte více prostosti za stejnou cenu.
- Sledujte lokality s infrastrukturou: V Praze se pozornost obrací na Praha 9 nebo Vršovice. Mají dobré ceny nových bytů a dostupnou infrastrukturu, na rozdíl od izolovaných lokalit na okrajích.
- Buďte flexibilní s termíny: Prodávající často preferují kupující, kteří mohou uzavřít transakci rychleji. Vaše připravenost může být vyjednávací pákou.
Pro prodávající platí, že trh je stále „seller's market“ v atraktivních lokalitách. Nicméně kvalita prezentace je klíčová. Kupující jsou vybavení informacemi a porovnávají nabídky online ještě důkladněji než dříve.
Bude v roce 2026 lepší čas na koupi bytu než v minulosti?
Ne nutně. Ceny rostou a nabídka klesá. Pokud potřebujete bydlet teď, počkejte na „ideální moment“ nemusíte, protože trh pravděpodobně dále zdraží. Pokud máte možnost čekat a sledovat regionální trhy, můžete najít lepší poměr cena/výkon mimo Prahu a Brno.
Kolik vlastního kapitálu potřebuji na hypotéku v roce 2026?
Doporučuje se mít připraveno 25-30 % z ceny nemovitosti pro Prahu a velká města. V menších lokalitách může stačit 15-20 %, ale banky si vyhrazují právo individuálního posouzení. Čím vyšší vlastní vklad, tím nižší měsíční splátka a větší šance na schválení.
Jaké jsou hlavní příčiny nedostatku bytů v Praze?
Hlavními příčinami jsou zdlouhavé povolovací procesy (trvající až 10 let), nedostatek stavebních pozemků v atraktivních lokalitách a nízká kapacita stavebních firem. I přes novelu stavebního zákona z roku 2026 se efekt projeví až o pár let později.
Je výhodnější koupit novostavbu nebo starší byt?
Novostavby jsou dražší, ale nabízí moderní standard a často snadnější refinancování. Starší byty mohou být levnější, ale vyžadují rekonstrukci. V roce 2026 je nabídka novostaveb velmi omezená, takže konkurence o ně je vyšší. Rozhodujte podle svého rozpočtu a ochoty investovat do rekonstrukce.
Ovlivní úrokové sazby ceny nemovitostí v roce 2026?
Ano, ale ne tak drasticky, jak se čekalo. Silná poptávka a nedostatek nabídky drží ceny nahoru i při vyšších úrocích. Pokud by úroky prudce vzrostly, mohlo by dojít ke zpomalení růstu cen, ale k poklesu nedojde, dokud nebude dostatek volných bytů.