Krátkodobý pronájem bytu: Pravidla a zdanění v ČR 2025

Krátkodobý pronájem bytu už není jenom doplněk příjmu

Před dvěma lety jste mohli pronajímat byt přes Airbnb každý víkend a nikdo vám neřekl, že to není v pořádku. Dnes to už není možné. Od 1. července 2025 vstupuje v platnost nová legislativa, která změní krátkodobý pronájem v České republice z volného podnikání na řádně regulovanou živnost. Pokud pronajímáte byt na méně než 30 dnů a poskytujete doplňkové služby - jako úklid, výměna prádla nebo klíčový servis - nejde o nájem podle občanského zákoníku. Jde o ubytovací službu, která podléhá úplně jiným pravidlům.

Největší změna? Musíte se zaregistrovat. Každý, kdo chce pronajímat byt na krátkou dobu, musí být zaregistrován v státním registru poskytovatelů krátkodobého ubytování. Navíc musíte denně hlásit všechny ubytované hosty do systému eTurista. Tento systém spojuje finanční úřad, policii a obce. Pokud to neuděláte, můžete dostat pokutu až 500 000 Kč. A to je jen začátek.

Co je vlastně krátkodobý pronájem?

Není to jenom to, že někdo přijede na víkend a spí v bytě. Podle zákona je to všechno, co splňuje dvě podmínky najednou:

• Pobyt trvá méně než 30 dnů
• Poskytujete doplňkové služby - úklid, příprava pokojů, přístup k internetu, klíče, případně i snídaně

Je to jiné než dlouhodobý nájem. V dlouhodobém nájmu má nájemník práva podle občanského zákoníku. Může se zdržovat i několik let, a vy ho nemůžete jednoduše vysílat. V krátkodobém pronájmu je to naopak. Vy jste podnikatel, host je zákazník. A jako podnikatel máte povinnosti - nejen daňové, ale i bezpečnostní a administrativní.

Je důležité vědět: i když máte byt zkolaudovaný jen pro trvalé bydlení, nemůžete ho legálně používat pro krátkodobý pronájem. Ministerstvo pro místní rozvoj to jasně říká - kolaudace musí odpovídat skutečnému využití. Mnoho lidí to ignoruje, až je inspekce přijde a vydá pokutu. Jeden majitel v Praze zaplatil 85 000 Kč, protože nevěděl, že jeho byt nemá povolení pro ubytovací služby.

Živnostenské oprávnění - nebo ne?

Tady je to, co většina lidí přehlíží. Pokud pronajímáte byt pravidelně a s cílem získat zisk, jste podnikatel. A jako podnikatel potřebujete živnostenské oprávnění - konkrétně volnou živnost ubytovací služby.

Není to jenom forma. Je to zákon. Pokud to neuděláte, může vás živnostenský úřad považovat za nelegálního podnikatele. Pokuta je až 500 000 Kč. Navíc můžete být předloženi k účetnímu přiznání za minulé roky, pokud jste příjmy nehlásili.

Ale ne každý musí mít živnost. Pokud pronajímáte byt jen několikrát za rok - třeba když odjedete na dovolenou - a nejste v tom pravidelný, můžete to považovat za příležitostný příjem. V tom případě nejde o živnost, ale o příjem podle § 9 zákona o daních z příjmů. Pak ale nesmíte poskytovat žádné doplňkové služby. Host musí přijít, vstoupit, odjet - a vy mu neřeknete, kde je koupelna, ani nevyměníte prádlo. Pokud to uděláte, automaticky se to stává ubytovací službou.

Daňové režimy - 15 % nebo 23 %?

Daň z příjmů z krátkodobého pronájmu se počítá jinak než z nájmu dlouhodobého. Pokud máte živnost, máte dvě možnosti:

1. Daňová evidence (příjmy - výdaje): Zaplatíte 15 % z čistého zisku. Můžete si odečíst náklady - účetní služby, údržba bytu, náhrada za poškození, reklama na Airbnb, pojištění. Toto je vhodné, pokud máte výdaje, které přesahují 60 % příjmů.
2. Procentuální sazba: Zaplatíte 23 % z celkových příjmů. Žádné účetnictví, žádné doklady. Jen si spočítáte, kolik jste vydělali, a zaplatíte 23 %. To je jednodušší, pokud máte malé výdaje.

Pokud nejste živnostník a jen příležitostně pronajímáte, použijete § 9. Tam se vám automaticky odečítá 30 % z příjmů jako náklady. Takže pokud jste vydělali 100 000 Kč, daň se počítá z 70 000 Kč. Sazba je 15 %, takže zaplatíte 10 500 Kč.

Na rozdíl od dlouhodobého nájmu nejde o příjem z nemovitosti. Jde o podnikání. A proto musíte podat daňové přiznání do 1. dubna následujícího roku. Pokud to neuděláte, můžete dostat pokutu až 10 % z nezaplacené daně.

Nová pravidla od 1. července 2025 - co se změní?

Od tohoto data všechno změní. Každý, kdo chce pronajímat byt na krátkou dobu, musí:

• Registrovat se v státním registru poskytovatelů krátkodobého ubytování
• Denně hlásit všechny hosty do systému eTurista
• Mít povinné požární bezpečnostní vybavení - kouřové detektory a hasicí přístroje
• Dodržovat místní omezení - některá města ukládají maximální počet dnů v roce (např. 60 dnů)

Co to znamená v praxi? Pokud jste v Praze a máte byt ve středu města, může vám město zakázat pronajímat více než 60 dnů za rok. To znamená, že pokud jste dříve pronajímali 200 dnů, teď budete muset zvolit - nebo přestat, nebo přejít na dlouhodobý nájem.

Společenství vlastníků jednotek (SVJ) může zakázat krátkodobé pronájmy celému domu. V Praze už to mnoho domů udělalo. A nemůžete se na to odkazovat jako na „nepříjemnost“. To je právní závazek. Pokud SVJ to zakázalo, a vy to ignorujete, může vás vysílat i bez soudního rozhodnutí.

Co musíte mít v bytě, aby to bylo legální?

Nejde jenom o papíry. Byt musí splňovat stavební a požární normy:

• Kouřové detektory v každé místnosti, kde je postel
• Hasicí přístroj (nejméně 2 kg prášku) v přístupném místě
• Vyvážené větrání - zvláště v kuchyni a koupelně
• Plně funkční elektrická instalace - žádné předlouženky, žádné přetížené zásuvky

Nezapomeňte na pojištění. Standardní nemovitostní pojištění nekryje škody způsobené hosty. Potřebujete speciální pojištění pro ubytovací služby - to, co se volá pojištění odpovědnosti za provoz ubytovacího zařízení. Bez něj můžete zůstat s náklady na opravu poškození na vlastním účtu. Některé platformy jako Airbnb nabízejí základní pojištění, ale to nekryje všechno - například poškození nábytku nebo vlastních věcí.

Co se stane, když host neodjede?

Tady je další častá past. V dlouhodobém nájmu můžete vysílat nájemníka až po třech měsících a soudním řízení. V krátkodobém pronájmu je to jinak. Host je zákazník. Pokud odmítne odejít po uplynutí doby, je to trestný čin - neoprávněné užívání bytu. Ale vy nemůžete jednoduše zavřít dveře nebo vypnout elektřinu.

Právník Jan Novák varuje: „Pokud nejste živnostník a nejste registrován, může soud považovat vaši smlouvu za neplatnou. A pak se může stát, že host má právo zůstat i několik dní navíc.“

Řešení? V smlouvě vždy uveďte přesný termín odjezdu. Uveďte, že se jedná o ubytovací službu. Pokud host neodjede, zavolejte policii - ne vlastním silám. A mějte připravený tiskový dokument - smlouvu, potvrzení platby, záznam o příjezdu.

Co dělat, když jste už začali?

Nejste jediný, kdo to dělal bez povolení. Podle průzkumu REMAX G8 Reality 68 % pronajímatelů nevědělo, že potřebují živnostenské oprávnění. 42 % nevědělo o pojištění. Ale ještě je čas to napravit.

Postup:

1. Zaregistrujte se jako živnostník - volná živnost „ubytovací služby“ (poplatek 1 000 Kč)
2. Přihlašte se do systému eTurista
3. Zajistěte požární bezpečnost
4. Získejte pojištění pro ubytovací služby
5. Začněte vedení daňové evidence nebo zvolte 23 % sazbu
6. Zkontrolujte, zda SVJ nezakazuje krátkodobé pronájmy

Nečekáte, až vás inspekce najde. Udělejte to dnes. Pokuta za nezaregistrovanou živnost není jen peníze. Je to i zápis v registru, který se může projevit při budoucích úvěrech nebo žádostech o dotace.

Je to stále výhodné?

Trh se mění. Před rokem jste mohli vydělat 150 000 Kč ročně jen z jednoho bytu. Dnes to už není možné. Omezení 60 dnů, registrace, pojištění, daň - to všechno zvyšuje náklady. Podle odhadů REMAX G8 Reality by nová pravidla mohla snížit počet aktivních krátkodobých pronájmů v centrálních lokalitách o 40-60 %.

Co znamená? Trh se bude přesouvat od jednotlivců k profesionálním poskytovatelům. Ti, kdo mají více bytů, větší kapacity a účetní služby, budou mít výhodu. Malí pronajímatelé budou muset buď přestat, nebo se přesunout na dlouhodobý nájem.

Ale pokud to uděláte správně, stále to může být výhodné. Pokud máte byt, který jinak stojí prázdný, a dokážete ho správně zaregistrovat, pojištět a daňově zpracovat, můžete mít stabilní příjem. Jen už to nebude „levný způsob, jak vydělat na bytě“. Bude to podnikání - s povinnostmi, ale i s jasnými pravidly.