Co je skrytá vada nemovitosti a proč to vůbec platí?
Když koupíte byt nebo dům, představujete si, že dostanete pevný, bezpečný a funkční dům. Ale co když se po několika měsících nebo letech objeví problém, který jste při prohlídce vůbec neviděli? Plíseň pod sádrokartonem, praskliny pod novou podlahou, zatékající střecha nebo špatně zhotovená elektroinstalace? Pokud tyto vady existovaly už při převzetí nemovitosti, ale nebyly vidět, jde o skryté vady. A v České republice máte na ně právo - a to i tehdy, když prodávající o nich nevěděl.
Podle § 2129 občanského zákoníku máte jako kupující právo reklamovat skryté vady až do pěti let od nabytí vlastnictví. To je delší lhůta než u většiny ostatních věcí. Pro pozemky bez budovy platí jen dvě leta, ale pro byty a domy je to pět let. A to i tehdy, když v smlouvě stojí „kupující přebírá nemovitost, jak stojí a leží“. Taková věta nevylučuje vaše právo na reklamaci. Soudy to jasně potvrzují - nejde o to, co jste si přečetli, ale o to, co bylo skutečně skryté.
Když vady objevíte - nejprve dělejte tohle
Nejčastější chyba lidí je, že hned začnou opravovat. To je velká chyba. Pokud uděláte úpravy, překryjete vadu, nebo dokonce přestavíte část domu, můžete ztratit právo na reklamaci. Soudy to považují za ztrátu důkazů. První krok tedy není volání mistra, ale dokumentace.
- Fotografie a video - pořiďte snímky z různých úhlů, včetně měřítek (např. pravítko, mince) pro přesnost. Zaznamenejte, kde přesně vada je, jak vypadá a jak se rozšiřuje.
- Denník - zapište datum, kdy jste vadu poprvé pozorovali, jak se projevuje (např. „dne 12. 1. 2026 se objevila vlhkost na zdi v koupelně, v oblasti pod oknem“).
- Nepřetahujte - nechte vše, jak je. Neodstraňujte obklady, nezakládejte nové podlahy, nezakládejte nábytek přes problémovou oblast.
Znalecký posudek - vaše nejdůležitější zbraň
Bez znaleckého posudku se neobejdete. Soud nezváží vaše slovo, ale odborný názor. Kdo může vydat takový posudek? Akreditovaný znalec - například z České komory autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě (ČKAIT). Tito lidé znají stavební normy, vědí, jak se vady vytvářejí, a dokáží zpětně určit, kdy vada vznikla.
Cena se pohybuje od 5 000 do 25 000 Kč, podle složitosti. Pro jednoduchou plíseň pod obkladem to může být 7 000 Kč, pro závady v základech nebo hydroizolaci to může být 20 000 Kč a více. Ale to je investice, která může stát 100 000 Kč a více - nebo vám zaručí slevu z ceny.
Posudek musí obsahovat:
- Detailní popis vady a jejího rozsahu
- Uvedení, že vada existovala již v okamžiku převzetí nemovitosti
- Proč nebyla zřejmá běžnou prohlídkou
- Odhad nákladů na opravu
- Odkaz na příslušné stavební normy (např. ČSN 73 0540 pro hydroizolaci)
Jak oznámit vadu prodávajícímu - a co neříct
Po posudku přichází fáze, kdy musíte oznámit vadu prodávajícímu. To musí být prokazatelně. E-mail nebo dopis, který můžete doložit, je klíčový. Doporučený dopis s výpisem z elektronické schránky je ideální - máte důkaz, že byl doručen a přečten.
Co musí obsahovat oznámení?
- Datum objevení vady
- Popis vady (přiložte fotografie)
- Uvedení, že se jedná o skrytou vadu podle § 2129 občanského zákoníku
- Požadavek na nápravu - buď opravu, nebo slevu, nebo odstoupení od smlouvy
- Termín - doporučujeme dát 14 dní na odpověď (soud to považuje za rozumné)
Neříkejte: „Chci, abyste to opravili.“ Neříkejte: „To je vaše chyba.“ Neříkejte: „Jsem připraven na soud.“
Říkejte: „Na základě znaleckého posudku, který přikládám, vám oznámuji, že se jedná o skrytou vadu, která existovala již v době převzetí nemovitosti. V souladu s § 2129 občanského zákoníku požaduji v rámci možností následující nápravu: [vyberte jednu možnost]. Prosím o písemnou odpověď do 14 dnů.“
Co můžete požadovat - a jak se to rozhoduje
Podle § 2106 občanského zákoníku máte tři možnosti:
- Odstoupení od smlouvy - vrátíte nemovitost, prodávající vám vrátí peníze. Toto je možné jen, pokud vada je podstatná a narušuje hlavní účel smlouvy. Např. základy se zhroutily, dům je nebezpečný. Pro většinu případů to ale není realistické.
- Oprava vady - prodávající nechá opravit vadu na své náklady. To je ideální, ale často se stává, že prodávající odmítne, nebo oprava nebude kvalitní.
- Přiměřená sleva z kupní ceny - to je nejčastější výsledek. Např. pokud oprava stojí 150 000 Kč, můžete požadovat 150 000 Kč slevy. Soudy to často zjednodušují - pokud je vada vážná, ale nezničí dům, dají slevu v rozsahu 50-100 % nákladů na opravu.
Pokud je vada „nepodstatná“ (např. drobné praskliny v podlaze), máte jen právo na opravu nebo slevu - ne na odstoupení. Ale co je „podstatné“? To rozhoduje soud na základě posudku a konkrétních okolností.
Co se stane, když prodávající neodpoví?
Nejčastější reakce: mlčení. Nebo odpověď: „To nebyla moje vina.“
Pokud neodpoví do 30 dnů, nebo odmítne vaše nároky, připravte se na další krok:
- Mimosoudní řešení - můžete zkusit soudního exekutora nebo středisko pro řešení sporů. Některé realitní společnosti mají vnitřní mechanismy pro řešení takových případů.
- Soudní žaloba - to je cesta, kterou většina lidí nakonec volí. Podle Ministerstva spravedlnosti trvá průměrný soudní proces o skrytých vadách 11,2 měsíce. Náklady na právní zastoupení se pohybují od 30 000 do 150 000 Kč, podle hodnoty sporné věci.
Co se stane, když vyhrajete? Prodávající musí zaplatit slevu, opravu, nebo vrátit peníze. Pokud se jedná o podvod (např. věděl o vadě a zatajil ji), může být trestně stíhán podle § 209 trestního zákoníku. To je vzácné, ale možné.
Co vás čeká v praxi - reálné příběhy
Podle průzkumu Českého svazu spotřebitelů z roku 2024 se 47 % případů skončilo výhodně pro kupujícího, 32 % bylo vyřešeno mimosoudně, a 21 % skončilo prohrou kupujícího. Proč?
Příklad 1: PetrCZ, Brno - objevil praskliny v základové desce po 3 letech. Měl fotografie, ale žádný znalecký posudek. Soud mu řekl: „Nemůžeme dokázat, že vada existovala již při prodeji.“ Ztratil.
Příklad 2: EvaPraha - objevila plíseň pod sádrokartonem. Nechala udělat posudek, který prokázal, že hydroizolace nebyla podle projektu. Předložila důkazy o nekvalitní stavbě. Soud jí přiznal 120 000 Kč slevy. Vyhrála.
Nejčastější vady v ČR: hydroizolace (31 %), elektroinstalace (24 %), konstrukční vady (19 %). Všechny tyto vady se projeví až po čase - a právě proto je důležité vědět, jak se bránit.
Co se mění v roce 2026 - a proč to důležité je
V lednu 2025 Ministerstvo spravedlnosti předložilo návrh změny občanského zákoníku, který by pro nemovitosti koupené od developerských společností zkrátil lhůtu na reklamaci z 5 na 3 roky. Důvod? Tyto společnosti už poskytují záruku na novostavbu - obvykle 5 let. Takže by mělo stačit 3 roky na reklamaci skrytých vad.
Ale spotřebitelské organizace varují: „To je ohrožení práv kupujících.“ Mnoho vad se projeví až po 4. nebo 5. roce - např. zateplení, které se zhroutí po první zimě, nebo vodovodní potrubí, které se zkoroduje. Pokud by se lhůta zkrátila, tisíce lidí by ztratily právo na nápravu.
Zároveň se v roce 2026 očekává nový zákon o stavebnictví, který bude vyžadovat přesnější dokumentaci stavby, elektronické protokoly o kontrole kvality a povinné záznamy o materiálech. To by mohlo skutečně snížit počet skrytých vad v budoucnu.
Když už jste v situaci - co je vaše nejlepší cesta
Nejlepší cesta je jednoduchá:
- Nejprve dokumentujte - fotografie, video, denník.
- Nejprve nechte udělat znalecký posudek - nezapomeňte na akreditovaného znalce.
- Nejprve oznámte vady písemně - doporučený dopis nebo e-mail s elektronickým podpisem.
- Nejprve požadujte slevu - to je nejpravděpodobnější výsledek.
- Nejprve nezačínejte opravovat - to může ztratit vaše právo.
Skryté vady nejsou vzácnost. V roce 2024 bylo registrováno 8 432 soudních sporů o skryté vady nemovitostí v ČR. Většina z nich se týkala bytů. A většina z nich by se dala vyřešit - pokud by kupující věděl, co dělat.
Nejde o to, zda jste „šťastný“ nebo „nešťastný“ kupující. Nejde o to, jestli prodávající věděl. Nejde o to, jestli jste „přečetl smlouvu“. Nejde o to, jestli jste „věřil“.
Nejde o nic jiného než o právo. A toto právo máte. Pokud ho nevyužijete, ztratíte ho.