Koupili jste domov, který vypadá skvěle. Všechno je čisté, světlé, koupili jste ho za cenu, která vás uklidnila. Pak přijde zima. Topení nefunguje. Stěny se mokří. Podlaha pod kuchyní se prohýbá. A teď se ptáte: Proč mi to nikdo neřekl? A co teď?
Nejste sami. Každý rok se v Česku stovky lidí ocitnou v stejné situaci. A většinou neví, co dělat. Zákon na vaší straně není - ale jen pokud víte, jak ho použít.
Co je skrytá vada a co je zjevná?
Skrytá vada je něco, co se nedá vidět při běžné prohlídce. Například: poškozená vodovodní potrubí pod podlahou, která teče jen při vysokém tlaku, nebo špatná izolace střechy, která se projeví až po několika deštích. To, co nevidíte, když se procházíte po pokojích, je skrytá vada. A to je právě to, co zákon chrání.
Zjevná vada je naopak ta, kterou byste měli vidět. Prasklina ve zdivu, špinavé okno, které nejde otevřít, nebo prasklý dlažební kámen u vchodu. Pokud jste to viděli a stále jste koupili nemovitost, zákon předpokládá, že jste to akceptovali. A že cena odráží tyto nedostatky. Takže reklamovat zjevné vady nelze. Alespoň ne podle obecného pravidla.
Ale je tu výjimka. Pokud prodávající vám řekl: „Všechno je v pořádku, žádné vady“, a vy jste mu věřili - pak se může stát, že odpovídá i za ty zjevné vady. To se stává, když se ukáže, že prodávající záměrně skrýval skutečnost.
Na jak dlouho je prodávající odpovědný?
Zákon říká: pět let. Ano, pět let od chvíle, kdy jste převzali nemovitost. To je mnohem déle než u aut nebo jiného zboží. Pro ojeté auto koupené od firmy je odpovědnost jen dva roky. U nemovitosti je to pět. To je výhoda - ale jen pokud umíte prokázat, že vada existovala už v okamžiku prodeje.
Není důležité, kdy jste vadu objevili. Důležité je, kdy vznikla. Pokud se vám podlaha začala křivit po šesti měsících, a zjistíte, že pod ní je rozpadlé dřevo - musíte dokázat, že to dřevo bylo rozpadlé už předtím, než jste koupili dům. A to je problém.
Proč je to tak těžké prokázat?
Protože zákon ne předpokládá, že vada existovala už při prodeji. U auta ano - pokud se vám motor zlomil do 12 měsíců, zákon říká: „To se nevyskytlo náhodou - bylo to už tam.“ U nemovitosti to tak není. Vy musíte dokázat, že vada existovala. A to je velký rozdíl.
Co to znamená v praxi? Pokud jste po třech letech zjistili, že stěna má vlhkost z důvodu špatné hydroizolace, musíte mít:
- fotografie z okamžiku předání
- předávací protokol, kde je vada uvedená
- posudek znalecké kanceláře, který říká: „Tato vlhkost vznikla před více než třemi lety“
Bez toho soud nezvažuje váš nárok. A většina lidí nemá žádnou z těchto věcí. Prostě si myslí: „Když je to špatné, tak to musí být vina prodávajícího.“ Ale zákon to tak nemá.
Co se stane, když vady neoznámíte hned?
Podle § 2103 občanského zákoníku musíte vadu oznámit bez zbytečného odkladu. Co to znamená? Pokud jste po třech měsících zjistili, že voda teče z koupelny, a teprve po roce jste napsali dopis prodávajícímu - soud vám může říct: „To už je zbytečný odklad.“ A ztratíte nárok.
Nejde o to, že jste se „nějak vyhýbali“. Jde o to, že zákon chce, aby se věc vyřešila hned. Ne za rok. Ne za půl roku. Hned.
Nejlepší postup? Ihned po objevení vady:
- Fotografie - všechno, co je špatně.
- Písemná zpráva prodávajícímu - e-mail, dopis, záznam na podání. Nic ústně.
- Pokud je vada složitá - objednejte znalecký posudek. Nejlevnější je ten, který vám řekne: „Toto je vada, která existovala již před prodejem.“
Bez dokumentace jste bez šance.
Co můžete požadovat?
Když máte všechny dokumenty, máte tři možnosti:
- Odstranění vady - prodávající opraví, co je špatně.
- Sleva z ceny - pokud oprava není možná nebo je příliš drahá, můžete požadovat částku, která odpovídá hodnotě škody.
- Odstoupení od smlouvy - vrátíte dům, prodávající vám vrátí celou kupní cenu. To platí jen, pokud vada je podstatná - tedy pokud byste nemovitost nekoupili, kdybyste věděli.
Pokud je vada jen drobná - například jedno nefunkční světlo - můžete požadovat jen opravu nebo malou slevu. Ne celou smlouvu zrušit.
Proč se to stává častěji?
V Česku je přes 60 % rodinných domů starších než 30 let. V těchto domech se vady neobjevují hned. Objevují se až po 5-10 letech. Vlhkost, koroze, základní posuny - všechno se projeví až s časem.
A zároveň se lidé stále častěji kupují nemovitosti bez předkupního průzkumu. V roce 2020 jen 25 % kupujících objednávalo technický posudek. V roce 2024 to už je 42 %. To je dobrý trend. Ale stále je to méně než polovina.
Co se stalo v roce 2023? Počet soudních sporů o skryté vady vzrostl o 23 % oproti roku 2022. Lidé se učí. Ale učí se příliš pozdě.
Co dělat před koupí?
Nejlepší ochrana je předem. Pokud kupujete dům starší než 20 let, nevyhýbejte se předkupnímu průzkumu. Nejde o to, že jste „nepříjemný“. Jde o to, že jste chytrý.
Technický průzkum vám řekne:
- Je voda v základech?
- Je elektroinstalace bezpečná?
- Je střecha opravdu v pořádku?
- Je topný systém funkční a nezastaralý?
A pokud najde vadu - můžete:
- požádat o slevu
- požádat o opravu před předáním
- nebo jednoduše odmítnout koupit
Předkupní průzkum stojí 5-10 tisíc korun. Co je to oproti 500 tisícům, které můžete ztratit na opravě?
Co když prodávající řekl: „Všechno je v pořádku“?
Pokud prodávající výslovně řekl, že nemovitost nemá žádné vady - a vy jste mu věřili - může to být důkaz, že jste se nezaměřili na zjevné vady, protože jste věřili jeho slovům. V takovém případě může soud považovat i zjevné vady za skryté - pokud jste měli důvod věřit jeho výpovědi.
Například: prodávající vám ukázal nové okno, řekl: „To je nové, všechno je v pořádku.“ Ale pod oknem je mokrá stěna. Pokud jste to neviděli, protože jste věřili jeho slovům - může to být skrytá vada.
Ale pozor: tohle je výjimka. Ne každé „všechno je v pořádku“ to zaručuje. Musí být jasné, že jste se spoléhali na jeho slova - a ne na vlastní oči.
Co dělat, když jste už koupili a vady se objevily?
Nečekáte. Neřešíte to „za týden“. Nečekáte, až se to „vyřeší samo“.
Udělejte to hned:
- Fotografujte. Všechno. Každý prasklinu, každou mokrou skvrnu.
- Napište e-mail nebo dopis prodávajícímu. Přesně popište, co jste našli. Napište: „V souladu s § 2129 občanského zákoníku vám oznámluji skrytou vadu v nemovitosti.“
- Objednejte znalecký posudek. Nejlevnější je ten, který vám řekne: „Tato vada existovala již před prodejem.“
- Požádejte o nápravu - opravu, slevu nebo odstoupení.
Pokud prodávající odmítne - přijde soud. Ale soudy se nezajímají o vaše city. Zajímají se o dokumenty. A pokud je nemáte - ztratíte.
Co se mění v příštích letech?
V roce 2024 se začíná měnit přístup k energetické náročnosti budov. Pokud máte dům s certifikátem energetické náročnosti a systém vytápění selže do 24 měsíců, soudy začínají předpokládat, že vada existovala již při prodeji. To je nový trend - jako u aut.
Také se zvyšuje využívání digitálních nástrojů: termovizní kamer, 3D skenování, záznamy z vnitřních kamer. V budoucnu bude stačit, že jste pořídili termovizi při předávání - a pak ukážete, že teplota na stěně byla špatná už tehdy.
Právní praxe se stává přesnější. A kupující, kteří si dokumentaci vezmou vážně, mají větší šanci.
Největší chyba? Věřit, že „to se už vyřeší“. Nevyřeší se. Pokud nebudete dělat kroky hned.