Výstavba bytů v České republice se v roce 2025 nachází v nejhlubší krizi za posledních osm let. Když jste naposledy koupili byt nebo plánovali výstavbu, možná jste si mysleli, že to bude jen otázka času a peněz. Ale reality je jiná. V roce 2024 bylo dokončeno pouze 30 274 bytů - to je o téměř pětinu méně než v roce 2023. Pro srovnání: v roce 2007, kdy trh byl na vrcholu, bylo dokončeno stejně jako v letech 2021-2022 - téměř 40 000 bytů. Dnes to vypadá, jako kdyby se stavebnictví zastavilo.
Co se skutečně děje s počtem dokončených bytů?
Data Českého statistického úřadu z konce roku 2024 jsou jasná: výstavba klesá. V roce 2024 bylo dokončeno 15 053 bytů v rodinných domech - nejméně za posledních osm let. V bytových domech to bylo 11 406 bytů, což je o 20 % méně než loni. A co je horší - tyto čísla nejsou dočasným poklesem. Jsou výsledkem dlouhodobého zhoršování podmínek.
Praha je jediný kraj, kde se počet dokončených bytů mírně zvýšil - o 79 bytů na 6 489. Všechny ostatní kraje klesly. Největší propad byl v Jihomoravském kraji - o 37 %, na 3 300 bytů. V Karlovarském a Libereckém kraji bylo dokončeno méně než 300 bytů. To znamená, že v některých oblastech se vůbec nebuduje. A když se nebuduje, nejsou nové byty. A když nejsou nové byty, rostou ceny. A když rostou ceny, lidé nemají kam.
Stavební povolení: Čekáte déle než na nový telefon
Největší překážkou dnes není peníze, nýbrž papíry. Stavební povolení trvají průměrně 14 měsíců. V roce 2023 to bylo 10 měsíců. To je více než třikrát déle než trvá získat nový telefon na objednávku. A to je jen začátek. Když se přidá do toho čekání na projekty, úpravy a stavební řízení, celý proces může trvat 18 až 24 měsíců - jen na povolení.
Developer, který dnes začne plánovat stavbu, bude stavět v roce 2029 nebo 2030. A v tu dobu budou náklady vyšší než dnes - protože stavební materiály, práce a úroky neklesají. Na fóru Stavebnictví.cz uživatel 'Stavbyvedouci' píše: „Čekání na povolení nám zvedlo náklady na projekt o 18 %, jen proto, že jsme čekali o 4 měsíce déle.“
Kapacity: Kde jsou dělníci a materiály?
Nejsou jen problémy s úřady. Nejsou ani jen náklady. Je tu i vážný nedostatek lidí. Kvalifikovaní dělníci - betonáři, elektřáři, instalatéři - odcházejí do Německa, Rakouska nebo Polska. Ti, co zůstanou, mají zvýšené mzdy, ale nejsou dost. Na Redditu uživatel 'BytovyDeveloper' napíše: „Musíme platit o 20-30 % více za stejné práce. A i tak najít kvalifikovaného řemeslníka je jako hledat jehlu v kupce sena.“
Stavební materiály nejsou levnější. Cena cihel, oceli, izolací a okenních systémů stoupala po celý rok 2024. V některých případech o více než 40 % oproti roku 2022. A když se materiály zpozdí, celý projekt se zpozdí. A když se projekt zpozdí, zvyšují se úrokové náklady na půjčky.
Proč se nebuduje v rodinných domech?
Byty v rodinných domech tvořily v roce 2024 polovinu všech dokončených bytů. Ale i tato kategorie klesla o 20 %. Proč? Protože výstavba rodinného domu trvá průměrně 45 měsíců - téměř čtyři roky. To znamená, že pokud chcete postavit dům v roce 2025, budete ho dokončovat až v roce 2029. A v tu dobu budete platit za půjčku o 25-30 % více než dnes. Kdo si to může dovolit? Většina lidí už ne.
Navíc se změnila legislativa. Nové požadavky na energetickou náročnost, zelené střechy, odvodnění dešťových vod - všechno to zvyšuje náklady. A nejsou to jen drobné úpravy. Jsou to kompletní změny v projektování, které vyžadují nové znalosti a nové technologie. A ne každý projektant je na to připraven.
Co se děje v Praze? Zvláštní případ
Praha je jediný kraj, kde se počet dokončených bytů zvýšil. Ale podívejte se na čísla z 3. čtvrtletí 2025: zahájeno bylo jen 599 bytů. To je o 75,9 % méně než ve stejném období roku 2024. Co se stalo? V Praze se výstavba nezastavila - zastavila se výstavba na nových pozemcích. Většina projektů je nyní rekonstrukce, přestavby nebo výstavba na již existujících stavebních pozemcích. Nové byty v Praze dnes vznikají hlavně výš - na půdách, v podkrovích, v přestavěných průmyslových budovách. Ale to není řešení pro celou ČR.
Proč ceny rostou, i když se nebuduje?
Na první pohled to vypadá jako záhadný paradox. Pokles výstavby, ale růst cen bytů. V prvním čtvrtletí 2025 vzrostly ceny nových bytů o 13 %, starších o 9 %. Proč? Protože poptávka stále roste. V Česku chybí podle odhadů 400 000-600 000 bytů. A každý rok jich chybí dalších 35 000-40 000. Když se ročně postaví jen 30 000, mezera se rozšiřuje. A když se mezera rozšiřuje, lidé si koupí, co najdou. A když si koupí, co najdou, ceny stoupají.
Největší problém není tedy, že bytová výstavba klesá. Je to, že nikdo neřeší, proč klesá. A když se neřeší příčiny, řeší se jen důsledky - a ty jsou dražší.
Co se stane v roce 2025?
Podle dat za 3. čtvrtletí 2025 je pokles výstavby ještě větší než v roce 2024. Dokončeno bylo 1 110 bytů - o 36,5 % méně než v roce 2024. Zahájení výstavby je také v pádě. V Praze se zahájilo o 76 % méně bytů než v roce 2024. To znamená, že v roce 2026 a 2027 bude dokončeno ještě méně bytů. A to je jen začátek.
Ministerstvo pro místní rozvoj říká, že 2025 může být klíčový rok - pokud se urychlí povolení a zvýší podpora pro developery. Ale zatím nevidíme žádné skutečné kroky. Nejsou zvýšeny dotace. Nejsou zjednodušeny úřední postupy. Nejsou zavedeny nové možnosti financování.
Stavební průmysl se potýká s tím, že se všechno zpomaluje. A když se všechno zpomaluje, lidé přestávají věřit. A když přestanou věřit, přestanou kupovat. A když přestanou kupovat, přestanou stavět. A když přestanou stavět, přestanou mít kam bydlet.
Co můžete dělat vy?
Nejde o to, abyste se stali developerem. Ale můžete pochopit, co se děje. Pokud plánujete bydlení:
- Nečekáte na „ideální“ čas - ten už neexistuje. Ceny budou růst i v roce 2026.
- Počítejte s tím, že získání povolení bude trvat 14-18 měsíců - ne 6.
- Nezakládejte se na cenách z roku 2022. Materiály a práce stojí dnes o 20-40 % více.
- Pokud kupujete nový byt, zjistěte, kdy byl zahájen projekt. Pokud byl zahájen v roce 2021, může být dokončen až v roce 2027.
- Pokud hledáte byt na trhu, nečekáte na „levnější“ variantu - ta se neobjeví, dokud se nezvýší výstavba.
Bytová výstavba v ČR je dnes jako vlak, který se zpomaluje, ale nikdo neříká, proč. A když se vlak zastaví, nikdo už neví, jak ho znovu rozjet.