Chyby začátečníků v investování do nájemních bytů v ČR

Investování do nájemních bytů v České republice zní jako jednoduchý způsob, jak si vydělat pasivní příjem. Koupíš byt, pronajmeš ho, a každý měsíc ti přijde peníze. Ale to je jen první krok. Mnoho začátečníků si myslí, že to bude jako vkládání peněz do banky - jen s větším výnosem. Pravda je ale jiná. Většina těch, kteří začnou s nájemními byty, narazí na stejné chyby. A ty mohou zničit celou investici - nejenom výnos, ale i tvůj čas, klid a peníze.

Chyba č. 1: Kupuješ za nízkou cenu, ale v špatné lokalitě

Nejčastější chyba? Koupit byt tam, kde je nejlevnější. Třeba v nějakém předměstí, kde je „hodně místa“ a „pěkná zeleně“. Ale kde nikdo nechce bydlet. Podle dat Realitního shakeru z roku 2023 může být nájemné v takovém bytě o 20-25 % nižší než v bytě stejné velikosti v blízkosti metra nebo střední školy. Lidé neplatí za „pěkný výhled“. Platí za blízkost práce, škol, dopravy a potřeb. V Praze je průměrná doba neobsazenosti bytu 5 týdnů. V městech jako Teplice nebo Chomutov to může být 10-14 týdnů. A když byt nejsou nájemníci, nevidíš žádný příjem. Zato platíš poplatky, daně, úrok z úvěru - všechno bez příjmu.

Neptej se: „Kolik stojí?“ Otázka zní: „Kdo by tady chtěl bydlet?“ Pokud nevíš odpověď, nekupuj.

Chyba č. 2: Podceňuješ náklady

Myslíš si, že když dostaneš 10 000 Kč měsíčně za nájemné, máš 10 000 Kč čistého příjmu? To je největší iluze. Skutečné náklady jsou větší, než si myslíš. Většina začátečníků zapomíná na:

• Fond oprav - 30-50 Kč za m² měsíčně. Pro 50 m² byt to je 1 500-2 500 Kč za měsíc.
• Daně - 15 % z příjmu z pronájmu, ale jen pokud nevyužiješ paušál. Pokud máš nájemné nad 10 000 Kč, je to nevyhnutelné.
• Administrativní náklady - účetnictví, pojištění nemovitosti, správa bytu, platby poplatků.
• Mezery mezi nájemníky - průměrně 5 týdnů ročně v Praze, 8-12 týdnů v regionech.

Podle průzkumu Investown.cz z února 2023 skryté náklady činí průměrně 25-30 % z celkového ročního nájemného. To znamená, že pokud máš 120 000 Kč ročně, máš jen 84 000-90 000 Kč čistého příjmu. A to bez výdajů na opravy. A opravy přijdou. Vždycky.

Chyba č. 3: Nenecháváš nájemné růst

Největší chyba, která zničí tvůj výnos během 5 let? Nezvyšování nájmu. Podle Newstream.cz (2023) průměrný investor v ČR zvyšuje nájemné jen jednou za 3 roky. Ale inflace v roce 2022 byla 15,6 %. V roce 2023 byla 7,5 %. A v roce 2024 byla 5,2 %. Pokud nezvyšuješ nájemné každý rok, ztrácíš peníze. Nejenom na inflaci - ale i na růstu trhu.

Průměrný byt 2+1 v Praze měl v roce 2020 nájemné 7 500 Kč. V roce 2025 je to 10 500-12 000 Kč. Pokud jsi nezvýšil nájemné od roku 2020, ztrácíš 3 000-4 500 Kč měsíčně. To je 36 000-54 000 Kč za rok. Za 5 let to je 180 000-270 000 Kč. A to jen na jednom bytě. Pokud chceš výnos 5 %, musíš nájemné zvyšovat minimálně o míru inflace. A většinou i o něco víc.

Chyba č. 4: Nekontroluješ nájemce

68 % začátečníků podle diskuzí na Realitním fóru (červen 2023) neprověří nájemce. Nezkontrolují příjem, nevyžadují referenční dopisy, nezkontrolují, jestli má nějaké dluhy. A pak se stane to nejhorší - nájemce přestane platit. Nebo poškodí byt. Jeden investor na Redditu (říjen 2022) popsal, že po odstěhování nájemníka musel zaplatit 120 000 Kč za opravy. Nájemce si nechal nějaké stěny natřít, ale nevěděl, že je to zákaz. Výsledek? Zničené podlahy, poškozené koupelny, vyhozená kuchyně.

Nejsnazší způsob, jak se tomu vyhnout: požaduj výpisy z registru dluhů (RBI), požaduj potvrzení o příjmu, a vždycky dělej předávací protokol. A pokud máš pochybnosti - neprodej. Nebo alespoň nezakládej nájemní vztah bez smlouvy. A smlouva musí být správná. Ne ten špatný dokument, který jsi stáhl z internetu.

Chyba č. 5: Věříš, že Praha je jediná možnost

Je pravda, že v Praze je větší poptávka. Ale je také pravda, že tam jsou nejvyšší ceny. Byt 2+1 o rozloze 50 m² v Praze stojí 5-7 milionů Kč. V Brně nebo Plzni to bude 3-4 miliony. A nájemné je jen o 20-30 % nižší. To znamená, že návratnost je vyšší. V Praze je průměrná návratnost 3-5 %. V Brně, Ostravě nebo Liberci může být 6-8 %. Ale je tu jeden háček: délka neobsazenosti. V regionech je průměrně 8-10 týdnů, v Praze 5. Takže pokud chceš větší návratnost, musíš být připravený na delší pauzy. A musíš mít rezervu na ně.

Největší chyba? Koupit byt v Praze jen proto, že „to je nejlepší“. Pokud nemáš dostatek kapitálu, aby ti to výnosně fungovalo, můžeš být věčně v minusu. Regionální města jsou největší skrytá příležitost - pokud víš, kde hledat.

Chyba č. 6: Neníš profesionální

Ještě před tím, než se někdo do bytu podívá, vidí inzerát. A většina začátečníků má inzerát, který vypadá jako když ho napsal dědeček na starém počítači. Fotky z telefonu, špatné osvětlení, text „byt k pronájmu, výborná poloha“. To není inzerát. To je odpuštění.

Podle Roomify.cz (2023) byty s profesionálními fotkami a virtuálními prohlídkami jsou pronajaty o 25-30 % rychleji. A nájemníci, kteří vidí kvalitní prezentaci, jsou spokojenější. A platí včas. Když se tvůj byt zdá jako „něco, co se někdo snažil prodat“, lidé se zdráhají. Když se tvůj byt zdá jako „něco, co se někdo pečlivě připravil“, lidé se přihlásí.

Nezapomeň na to: nájemní byt je produkt. A produkt musí být dobře prezentovaný. Fotky, popis, virtuální prohlídka - to všechno stojí 2 000-5 000 Kč. Ale zvýší tvoji návratnost o 10-20 %.

Chyba č. 7: Děláš vše sám

Myslíš si, že si můžeš všechno řešit sám? Fotit, psát inzeráty, hledat nájemce, řešit reklamace, kontrolovat byt, psát smlouvy? To je plný úvazek. A když máš ještě zaměstnání, rodinu, život - nevydržíš.

Podle RealCareInvest (2023) začátečník potřebuje 10-15 hodin týdně na správu jednoho bytu. To je 40-60 hodin měsíčně. To je jako druhá práce. A když se něco pokazí v noci? Kdo to vyřeší? Kdo bude s nájemcem komunikovat, když má voda přetéká? Pokud nechceš být vždycky na telefonu, zvaž profesionální správu.

Profesionální správa stojí 5-10 % z měsíčního nájemného. Pro byt s nájemným 10 000 Kč to je 500-1 000 Kč měsíčně. Ale ušetří ti 20 hodin měsíčně. A eliminuje rizika - špatná smlouva, nezaplacený nájem, poškození bytu. A většina agentur má i vlastní systém pro kontrolu nájemců a předávací protokoly. To je investice, která se vrátí.

Co dělat místo toho?

Nechceš se ztratit ve stejných chybách? Zkus tohle:

1. Začni s menším bytem. 1+kk nebo 2+kk. Mají vyšší návratnost, rychleji se pronajmou, a jsou levnější na opravy.
2. Nezapomeň na rezervu. Před koupí si odlož 15 % z pořizovací ceny na nečekané náklady. Opravy, mezerové období, nájemníci, kteří neplatí - to všechno přijde.
3. Zvyšuj nájemné každý rok. Alespoň o míru inflace. Pokud je inflace 4 %, zvyšuj o 4 %. Ne čekáš na „dobrou příležitost“.
4. Nezakládej nájem bez smlouvy. A smlouva musí být podle zákona č. 116/1990 Sb. Nezjednodušuj. Nepoužívej špatné šablony.
5. Provedi kontrolu nájemce. RBI, příjem, referenční dopisy. Nebo si najmi agenturu, která to udělá za tebe.
6. Uvaž o regionálních městech. Brno, Plzeň, Ostrava, Liberec. Tam můžeš dosáhnout 6-8 % návratnosti. Jen musíš být připravený na delší pauzy.
7. Zvaž profesionální správu. Nejsi příliš výdělečný, aby sis všechno řešil sám. Nebo jsi příliš unavený, aby sis to všechno nechal na sobě.

Alternativa: Realitní fondy

Pokud ti to všechno zní jako příliš složité, nebo nemáš kapitál na koupi bytu, existuje alternativa - investice do realitních fondů. Ty ti umožní koupit podíl na několika bytích najednou. Návratnost je nižší - 2-3 % ročně. Ale nemusíš řešit nájemce, opravy, smlouvy, inzeráty. Všechno to má za tebe fond. A nemusíš mít 5 milionů Kč. Stačí 100 000 Kč. To není výnos jako u přímého vlastnictví. Ale je to výnos bez stresu.

Závěr: Investice je práce, ne štěstí

Investice do nájemních bytů není „náhodný“ způsob, jak si vydělat. Je to podnikání. A jako každé podnikání, vyžaduje to znalosti, čas a disciplínu. Největší chyba není, že jsi koupil špatný byt. Je to, že jsi si myslel, že to bude jednoduché. A když to nebylo, jsi se vzdal. Nebo jsi se ztratil v nákladech, nájemcích, opravách.

Pokud chceš, aby ti nájemný byt přinášel příjem - ne jen náklady - musíš přistupovat k tomu jako k profesionálnímu podnikání. Ne jako k loterii. A když to uděláš správně, může ti přinést stabilní příjem po mnoho let. Bez závislosti na zaměstnání. Bez stresu. A s klidem, že máš něco, co ti pracuje, i když spíš.