Jak makléř plánuje marketing nemovitosti v České republice

Prodej nemovitosti dnes už není jen o vývěsce u dveří nebo inzerátu v místním časopise. Když makléř vezme nemovitost do péče, začíná s plánem, který se liší od toho, co se dělalo před deseti lety. Dnes je to komplexní proces, kde každý krok má svůj účel - a chyba v jednom může stát klienta týdny nebo dokonce měsíce.

Nejdřív poznáš, komu to prodáváš

Než makléř nafotí jediný snímek, musí vědět, kdo je ten, kdo by mohl nemovitost koupit. Je to rodina s dětmi, která hledá byt u školy? Nebo investoři, co hledají nájemní příjem? Možná senioři, kteří chtějí přestěhovat z většího bytu do menšího a bez schodů? Každá skupina má jiné potřeby. A makléř to ví. Pokud prodáváte rodinný dům v Brně, nebudete zdůrazňovat parkovací místa u centra, ale školní zónu, hřiště a blízkost supermarketů. Pokud jde o byt v Praze pro mladé páry, klíčové bude, jestli je v blízkosti kavárna, bike sharing a jaká je cena nájmu v okolí. Bez tohoto poznání je každý inzerát jen šum, který nikdo nečte.

Profesionální fotografie - to je základ

Víte, kolik lidí klikne na inzerát jen proto, že fotky vypadají dobře? Více než 70 %. A když jsou fotky tmavé, s náhodným světlem nebo s nábytkem, který vypadá jako z půjčovny, zákazník už jen přeskočí na další. Profesionální fotografie není luxus - je to nezbytnost. Makléři dnes nechávají fotit nemovitost s mobilu. Používají kameru s výdrží, světelné zdroje a často i drony pro snímky fasády. Fotky musí ukazovat prostor tak, jak je - ale v nejlepším světle. Tedy: otevřené žaluzie, vyčištěné plochy, odstraněné osobní věci. Výsledek? Zájemci cítí, že nemovitost je udržovaná, čistá a připravená na nového majitele.

Home staging a 3D prohlídka - když chceš přesvědčit

Fotky jsou první kontakt. Ale co když zájemce chce cítit, jak by v tom bytě žil? Tady přichází na řadu home staging. To znamená, že makléř nebo jeho tým do interiéru přinese nábytek, koberce, osvětlení - vše, co vytvoří působivý, životaschopný prostor. Někdy se přemístí i stěny, jindy se jen přesune nábytek, aby místnost vypadala větší. V Praze a Brně už to dělá víc než 60 % makléřů. A když přidáte k tomu 3D prohlídku? Zákazník si může projít bytem na počítači, na tabletu nebo dokonce ve VR. To je obzvláště důležité pro zahraniční kupce nebo lidi, co nejsou schopni přijet na prohlídku. Více než 47 % kanceláří v Praze už 3D prohlídky nabízí - a jejich nemovitosti se prodávají o 32 % rychleji než ty bez nich.

Kde se nemovitost musí objevit

Nemovitost se neprodává jen na jednom místě. Makléři využívají celý ekosystém. Základ tvoří realitní portály: Sreality.cz, Bezrealitky.cz a Reality.iDnes. Ty mají každý měsíc miliony návštěv. Ale to nestačí. Dál jdou na sociální sítě. Facebook a Instagram reklamy umožňují cílit přesně: například ženy ve věku 30-45 let, které žijí v Brně, mají děti a hledají byt s dvěma ložnicemi. Google Ads funguje stejně - když někdo zadá „prodej bytu Praha 5“, váš inzerát se objeví hned nahoře. A pak je tu vlastní webová stránka nemovitosti. Ne jen stránka kanceláře, ale konkrétní landing page s detailním popisem, fotkami, videem, mapou okolí a formulářem pro kontakt. To je ten krok, kde se zájemce přemění v klienta.

Co je za tím, co nevidíte

Dobrý makléř nejen ukazuje, co je vidět - ale odhalí, co je skryté. To znamená: zjistit, zda je na nemovitosti povolená přístavba, jaká je stavba základů, zda je v domě připojení na kanalizaci, zda nejsou žádné nelegální úpravy. To všechno se dělá na stavebním úřadě, v katastru a u vlastníka. Pokud se to nezjistí dopředu, může se stát, že zákazník bude chtít koupit, ale pak se ukáže, že nelze přistavět garáž. A to znamená, že prodej ztroskotá. Takový makléř nejen prodává - chrání klienta před chybami, které by jinak stály tisíce korun.

Prodej není jen o inzerátu - je to komunikace

Každá prohlídka je jiná. Jeden zájemce chce vědět o ceně nájmu v okolí, druhý se ptá na kvalitu izolace, třetí chce vědět, jestli se děti mohou hrát na dvoře. Dobrý makléř naslouchá. Nejen odpovídá - ale vytváří důvěru. Pravidelné aktualizace, jasné vysvětlení procesu, odpovědi na otázky do 24 hodin - to je to, co odlišuje dobrého makléře od toho, kdo jen předává inzeráty. A když zákazník cítí, že ho makléř skutečně chápe, nejde jen o prodej. Jde o partnerství.

Co se děje v budoucnu

Trendy se nemění jen rychle - mění se rychleji než kdy jindy. V roce 2023 už 82 % realitních kanceláří plánuje investovat více do virtuálních prohlídek a 3D prezentací. Umělá inteligence už pomáhá doporučovat nemovitosti podle chování uživatelů - kdo prohlíží rodinné domy v Brně, dostane jiné návrhy než ten, kdo hledá byt v Praze 4. Do roku 2025 se očekává, že 60 % prodejních procesů začne online - tedy bez fyzické prohlídky. To znamená, že makléř, který neumí vytvořit silný digitální dojem, ztratí zákazníky. Ale zároveň znamená, že ti, co se naučí pracovat s těmito nástroji, budou mít výhodu. Více než 35 % největších kanceláří už AI používá. A nejúspěšnější makléři? Ti se nezastaví. Učí se nové nástroje, sledují trh, zkoušejí nové způsoby, jak přilákat zájemce.

Proč to všechno funguje

V roce 2023 se v Česku průměrně prodávala nemovitost za 98 dní. Ale ty, které byly zmarketované profesionálně, se prodávaly za 67 dní. To je téměř o třetinu rychleji. Proč? Protože lidé nekupují jen čtyři zdi a střechu. Kupují pocit bezpečí, pohodlí, příležitosti. A makléř, který ví, jak tyto věci představit, přemění nemovitost na příběh, který lidé chtějí žít. A to je ten rozdíl.