Jak nastavit kauci a vratné položky v nájmu v České republice

Podle § 2254 občanského zákoníku (č. 89/2012 Sb.) může být kauci maximálně trojnásobek měsíčního nájemného. To znamená, že pokud platíte 15 000 Kč měsíčně, maximální kauci je 45 000 Kč. Ne 60 000, ne 80 000 - jen 45 000. A to platí i pro Prahu, Brno nebo Ostravu. Rozdíl je jen v tom, kolik lidí to skutečně dodržuje.

Důležité: kauci se počítá pouze z nájemného, nikoli z provozních nákladů. Pokud máte nájemné 12 000 Kč a služby 4 000 Kč, maximální kauci je 36 000 Kč, ne 48 000 Kč. Mnoho pronajímatelů toto pravidlo ignoruje - a to je porušení zákona.

Kde se kauci má nacházet a jak se úročí?

Kauci není peníze, které pronajímatel může vložit do svého běžného účtu a použít na nový koberec. Zákon říká, že musí být uložena na odděleném účtu. A nejen to - musí být úročena zákonným úrokem, který je aktuálně 7 % ročně.

Pokud jste zaplatili 40 000 Kč kauce a byt jste opustili po 18 měsících, měli byste kromě původních 40 000 Kč dostat ještě přibližně 4 200 Kč úroků. To není drobnost. A přesto 9 z 10 pronajímatelů úroky neúčtuje. Když se rozhodnete požadovat úroky, stačí napsat jednoduchý dopis. Pokud to odmítnou, můžete to podat na Českou obchodní inspekci.

Jak se kauci správně ujedná v smlouvě?

Nikdy nepodepisujte nájemní smlouvu bez přesného uvedení kauce. Musí být v ní jasně napsáno:

• částka kauce v Kč
• účel kauce (zajištění nájemného, služeb, škod)
• lhůta pro vrácení (max. 30 dnů po vyklizení)
• úroková sazba (7 % ročně)
• podmínky, za kterých může být kauce zadržena

Pokud něco chybí, zákon vás chrání. Například pokud v smlouvě není uvedeno, že kauce může být použita na opravy, pronajímatel ji nemůže použít na opravu dveří, které se otevírají špatně - to je běžný opotřebení.

Předávací protokol - vaše nejlepší ochrana

Nejčastější příčina sporů je hodnocení stavu bytu. 58 % stížností u ČOI se týká neoprávněného zadržování kauce za „poškození“, které neexistovalo.

Řešení? Předávací protokol. Nejen slovní, ale s fotografiemi. Každý kout, každá stěna, každá dlaždice. Vezměte si telefon, udělejte fotky na začátku a na konci nájmu. Nezapomeňte na:

• stěny (trhliny, špína, nálepy)
• podlahy (poškrábání, díry, otřepy)
• okna a zárubně
• kuchyňské linky a výfuky
• záchod, koupelna, kohoutky
• elektrické zásuvky a vypínače

Předávací protokol podepište obě strany - vy i pronajímatel. A dejte si kopii. Podle dat společnosti Realitan.cz mají nájemci s fotografiemi 78 % nižší pravděpodobnost sporu o kauci.

Co se stane, když vám kauci nevrátí?

Zákon říká: kauci musí být vrácena do 30 dnů od vyklizení bytu a vyrovnání všech závazků. Pokud vám ji nevrátí, máte právo na smluvní pokutu.

Pokud jste zaplatili 40 000 Kč kauce, můžete požadovat 0,1 % denně z této částky za každý den prodlení. To je 40 Kč denně. Po 15 dnech prodlení je to 600 Kč. Po 30 dnech to je 1 200 Kč. A to je jen za prodlení - ne za to, že vám nevrátili celou kauci.

Pokud vám nevrátí kauci ani po 60 dnech, napište dopis s upozorněním na porušení zákona. Pokud to nepomůže, podáte stížnost na Českou obchodní inspekci. V roce 2024 bylo zaregistrováno 28 500 stížností na kauci - a většina z nich byla vyřešena ve prospěch nájemce.

Alternativy k klasické kauci

Není nutné vždy platit tři měsíční nájmy najednou. Existují lepší možnosti:

• Pojištění kauce - platíte pojistné (cca 1 500-3 000 Kč ročně) a pojišťovna zaručí pronajímateli výplatu. Využívá ji 38 % nájemníků v Praze.
• Bankovní záruka - banka vydá záruku za poplatek (1-2 % ročně z výše kauce). Vhodné pro ty, kdo mají dobrý kreditní záznam.
• Vyšší nájemné - někteří pronajímatelé zvýší měsíční nájemné o 10-15 % a nevyžadují kauci. Výhoda: žádná jednorázová platba.
• Ručení třetí osoby - rodiče nebo přítelka ručí za vás. Je to tradiční, ale méně bezpečné pro pronajímatele.

Pro nájemce je pojištění kauce často nejlepší volba. Nemusíte mít 45 000 Kč na účtu - a přesto máte stejnou ochranu jako při klasické kauci.

Co se změní v roce 2026?

Ministerstvo spravedlnosti připravuje nový návrh zákona, který by:

• zkrátil lhůtu pro vrácení kauce na 14 dní
• zpřísnil podmínky pro zadržování kauce
• zavedl povinnost používat digitální protokoly s elektronickým podpisem

Do roku 2026 by mělo 65 % pronajímatelů využívat digitální platformy pro správu kauce. To znamená, že fotky, protokoly a výpočty budou automaticky ukládány a nebudete moci říct: „To jsem neviděl.“

Je to dobře. Protože 37 % všech stížností u ČOI se týká kauce. A většina z nich je zbytečná.

Co dělat, když vám kauci nevrátí?

Postupujte takto:

1. Zkontrolujte, zda jste splnili všechny podmínky (zaplatil jste vše, vyklidil jste byt, vrátil jste klíče).
2. Připomeňte pronajímateli jeho povinnost - napište e-mail nebo dopis s odkazem na § 2254 a § 1801 občanského zákoníku.
3. Po 30 dnech začněte požadovat smluvní pokutu (0,1 % denně).
4. Pokud neodpoví, podáte stížnost na Českou obchodní inspekci (ČOI). Stačí online formulář na jejich webu.
5. Pokud to nepomůže, zvažte podání žaloby na okresní soud.

Nebojte se. Většina případů se vyřeší u ČOI - bez soudního procesu. A pokud máte předávací protokol s fotkami, máte 90 % šanci na úspěch.

Typické chyby, které dělají nájemci i pronajímatelé

Nájemci často:

• neudělají fotky na začátku
• nečtou smlouvu a nevědí, jaká je maximální výše kauce
• nevyžadují úroky
• nechají kauci na účtu pronajímatele bez kontroly

Pronajímatelé často:

• požadují kauci včetně služeb
• neúčtují úroky
• nevytvářejí předávací protokol
• zadržují kauci za „běžné opotřebení“
• nevracejí kauci včas

Obě strany mají právo a povinnosti. A pokud je znáte, nemusíte se bát ani jednoho z nich.