Kolik stojí projekt na rekonstrukci bytu? Kompletní průvodce cenami a rozpočtem

Klíčové body

• Průměrná cena projektu na rekonstrukci bytu se pohybuje od 8000Kč/m² do 25000Kč/m² podle složitosti a lokality.
• Hlavní složky ceny jsou: honorář architekta, technické podklady, stavební povolení a projektová dokumentace.
• Skryté náklady (např. úprava rozvodů, demontáž, neplánované změny) mohou zvýšit rozpočet o 10‑30%.
• Pro získání nejlepší nabídky je vhodné připravit detailní zadání, požádat alespoň tři firmy o cenovou kalkulaci a porovnat nejen cenu, ale i reference a časový plán.
• Kontrolní seznam na konci článku pomůže, aby vás při rekonstrukci nic nepřekvapilo.

Když se rozhodujete, jaký bude rozpočet na rekonstrukci bytu, první otázka, která vás pravděpodobně napadne, je „Kolik to bude stát?“. Odpověď není jednoduchá, protože cena projektu zahrnuje mnoho položek a liší se podle velikosti bytu, náročnosti úprav a lokálních cen služeb. V následujícím průvodci rozebíráme, co přesně stojí, jaké jsou typické cenové rozpětí a kde můžete ušetřit, aniž byste ohrozili kvalitu.

Projekt na rekonstrukci bytu je soubor výkresů, technických specifikací a časového harmonogramu, který slouží stavební firmě i investorovi k realizaci úprav se obvykle připravuje v několika fázích: koncepční návrh, projektová dokumentace a případně stavební povolení. Každá fáze má své náklady a vyžaduje zapojení různých odborníků.

Co všechno tvoří cenu projektu

Nejčastěji se cena dělí na čtyři hlavní bloky:

• honorář architekta - 5‑15% celkové rozpočtové částky, včetně koncepce a projektové dokumentace.
• technické podklady - statické výpočty, projekt elektroinstalace, vodoinstalace, plyn a další specializované zprávy. Cena se pohybuje od 2000Kč/m² do 6000Kč/m².
• stavební povolení a územní souhlas - poplatky obce i správních úřadů, průměrně 3000Kč až 15000Kč, v závislosti na rozsahu prací.
• projektová dokumentace - detailní výkresy, rozpis materiálů a rozpočtová specifikace. Náklady se pohybují od 1500Kč/m² do 4500Kč/m².

Další položky, které často nejsou zahrnuty v počáteční nabídce, jsou:

• Revize a doplnění projektů během stavby (cca 5% celkové ceny).
• Koordinace se stavební firmou a dozor (často 1‑2% z rozpočtu).
• Administrativní náklady - pojištění, záruky, odečty z budovy.

Typické cenové rozmezí podle velikosti a náročnosti

Podívejme se na přehled, jak se cena projektové dokumentace mění podle metráže a úrovně detailu. Všechny částky jsou uvedeny v Kč a představují průměr pro Českou republiku v roce 2025.

Pokud máte byt 60m² a plánujete měnit rozmístění koupelny a kuchyně, můžete očekávat cenu projektu okolo 14000Kč/m², tedy přibližně 840000Kč. Přesná částka se ale odvíjí od konkrétního zadání a požadovaných materiálů.

Jak získat a porovnat nabídky

Nejlepší způsob, jak se vyhnout překvapením, je získat minimálně tři nezávislé nabídky. Postupujte takto:

1. Vypracujte detailní zadání - zakreslete současný stav, popište cílový výsledek, uveďte požadované materiály a rozpočet.
2. Identifikujte architekty a stavební firmy, které mají zkušenosti s rekonstrukcemi v dané lokalitě.
3. Pošlete zadání a požádejte o cenovou kalkulaci. Ujistěte se, že každá nabídka zahrnuje honorář, technické podklady a poplatky za povolení.
4. Porovnejte nejen cenu, ale i referenční projekty, dobu realizace a podmínky plateb.
5. Vyžádejte si záruky na provedené práce a smluvní ujednání o změnách během výstavby.

Nezapomeňte si ověřit, zda daná firma má platnou živnostenskou licenci a pojištění odpovědnosti. V Brně je dobré také zkontrolovat reference u městské stavební správy, protože některé územní plány vyžadují specifické schválení.

Skryté náklady a jak se jim vyhnout

Skryté náklady jsou hlavním důvodem, proč se rozpočet rychle rozbíhá. Mezi nejčastější patří:

• Úprava rozvodů - při změně dispozic často musíte přepojit elekřinu, vodovod a plyn. Náklady se mohou vyšplhat o 50000Kč až 150000Kč.
• Demontáž a odvoz stavebního odpadu - pokud se nepočítá v počáteční nabídce, můžete zaplatit 800Kč/m³.
• Dodatečné stavební povolení - pokud projekt zasáhne do nosných částí budovy, úřady požadují další posudky, které stojí několik tisíc korun.
• Neplánované změny během stavby - každá úprava zadání během realizace se obvykle účtuje 5‑10% z celkové ceny.

Tip: před podpisem smlouvy požádejte o rozpočet rizik - seznam potenciálních dodatečných výdajů a jejich pravděpodobnost. To vám pomůže nastavit rezervu (obvykle 10‑15% celkového rozpočtu).

Kontrolní seznam při plánování rekonstrukce

• Stanovte si realistický rozpočet a přidejte rezervu na skryté náklady.
• Vyberte si architekta s relevantními referencemi a sjednejte podmínky honoráře.
• Zajistěte stavební povolení a všechny technické zprávy před zahájením prací.
• Požádejte o cenové nabídky od minimálně tří stavebních firem a srovnejte nejen cenu, ale i termíny a reference.
• Ujasněte si výběr materiálů - podlahy, obklady, sádrokarton - a včleňte jejich náklady do rozpočtu.
• Domluvte si pevný časový plán a pravidelné kontroly stavby (např. každé dva týdny).
• Po dokončení si nechte vytvořit as-built výkres a revizní zprávu pro budoucí údržbu.

Často kladené otázky

Správná příprava a realistický rozpočet jsou klíčem k úspěšné rekonstrukci. S výše uvedenými informacemi budete schopni odhadnout náklady, vybrat správné odborníky a předejít nepříjemným překvapením. Přejeme hodně štěstí při přetváření vašeho domova!