Jak podat žádost o stavební povolení: Krok za krokem v roce 2026

Chcete postavit rodinný dům, přistavět garáž nebo přestavět stávající budovu? Než začnete kopat, musíte získat stavební povolení. Tento dokument je základní podmínkou, aby stavební úřad formálně schválil, že vaše stavba odpovídá zákonu, územnímu plánu a bezpečnostním normám. Od 1. ledna 2023 se celý proces zjednodušil - dřívější dvojí řízení (územní a stavební) už neexistuje. Nyní se vše děje v jednotném řízení, což znamená méně papírů, ale větší odpovědnost na vaší straně. Pokud to uděláte špatně, může to stát desítky týdnů a tisíce korun navíc. Zde je přesný postup, jak to udělat správně.

1. Zjistěte, co je pro vaši stavbu potřeba

Nejprve se nechte poradit u stavebního úřadu. Každý územní plán je jiný. Někde je dovoleno stavět na hranici pozemku, jinde musí být odstup 5 metrů. Některé obce vyžadují souhlas sousedů, jinde stačí oznámit. Pokud nevíte, co je možné, nechte si vystavit územně plánovací informaci. Tuto informaci můžete požádat osobně nebo elektronicky na Portálu stavební správy. Stavební úřad vám za 15 dní pošle odpověď, kde je uvedeno, zda potřebujete územní rozhodnutí (pro složitější stavby) nebo jen územní souhlas (pro jednoduché stavby jako garáže, přístavby, rodinné domy).

2. Zpracujte projektovou dokumentaci s odborníkem

Tady je první místo, kde většina lidí chybuje. Projektovou dokumentaci nemůžete vypracovat sami. Zákon vyžaduje, aby ji vypracoval projektant s odbornou způsobilostí. To znamená, že musí mít povolení ČKAIT nebo jiné akreditované organizace. Co dokumentace obsahuje? Výkresy (půdorysy, řezy, fasády), statický výpočet, popisnou zprávu, technické specifikace všech materiálů, výpočet energie a zásobování vodou, odpadem, elektřinou. Bez toho stavební úřad žádost ani nezačne projednávat. Pokud si necháte projekt vypracovat nekvalifikovaným „kutilem“, dopadne to na vás. V roce 2023 bylo 32 % všech žádostí vráceno kvůli neúplné dokumentaci. To je průměrně 28 dní navíc.

3. Získejte souhlasy sousedů a dotčených orgánů

Stavební úřad nevydá povolení, pokud někdo má námitky. Musíte získat písemné souhlasy:

• Vlastníků sousedních pozemků (vzdálenost do 3 metrů od hranice)
• Organizací, které mají infrastrukturu - vodovod, kanalizace, elektřina, plyn
• Lesního hospodářství, pokud stavba překračuje hranice lesa
• Úřadu ochrany památek, pokud je stavba v zóně památkové ochrany

Tyto souhlasy musí být původní a podepsané. Kopie nestačí. Pokud soused odmítnul souhlas, můžete ho přesvědčit, ale někdy je třeba změnit projekt. V roce 2023 bylo 28 % všech žádostí zpožděno kvůli nezískaným souhlasům. Nečekajte až na poslední chvíli - toto trvá 2-6 týdnů.

4. Připravte žádost na předepsaném formuláři

Formulář najdete na stránkách Ministerstva pro místní rozvoj nebo ve stavebním úřadu. Obsahuje:

• Údaje o žadateli (jméno, adresa, telefon)
• Identifikaci stavby (číslo parcely, poloha)
• Rozsah stavebního záměru (např. „výstavba rodinného domu o ploše 120 m²“)
• Způsob a doba provádění stavby
• Seznam příloh (dokumentace, souhlasy, územní informace)

Všechny údaje musí být přesné. Pokud napíšete „výstavba garáže“ a ve výkresu je „garáž s bytem“, úřad to označí jako neúplnou žádost. V roce 2023 bylo 25 % žádostí odloženo kvůli nesouladu s územním plánem - často proto, že žadatel nečetl informace, které mu úřad poslal na začátku.

5. Zaplaťte správní poplatek

Poplatek se platí spolu s podáním žádosti. Bez platby se žádost neprojednává. Od 1. ledna 2024 je:

• 2 000 Kč pro jednoduché stavby (rodinné domy, garáže, přístavby do 50 m²)
• 5 000 Kč pro složité stavby (komerční budovy, vícepodlažní domy, přestavby s větší změnou)

Platba se provádí přes bankovní převod na účet stavebního úřadu. Uveďte přesný účet a variabilní symbol, který vám úřad poskytne. Pokud zaplatíte špatnou částku nebo přes jiný účet, budete mít zpoždění.

6. Podajte žádost - papírově nebo elektronicky

Můžete podat žádost dvěma způsoby:

• Papírově: Přineste všechny dokumenty do stavebního úřadu. Vložte je do evidence elektronických dokumentací (EED) nejpozději ve stejný den, jinak vám žádost vrátí. Většina úřadů už nebere papírové žádosti bez EED.
• Elektronicky: Přes Portál stavebníka (https://www.portalstavebnika.cz). Potřebujete bankovní identitu nebo občanský průkaz s čipem. Tento způsob je rychlejší - 75 % lidí, kteří použili portál, získalo povolení o 15-20 % rychleji. V Brně a Praze je digitální podání už standardem.

V roce 2026 bude elektronické podání jedinou možností. Už teď je to nejbezpečnější cesta. Pokud nevíte, jak to udělat, nechte si pomoci projektantem - oni to dělají denně.

Co se děje po podání?

Stavební úřad má 10 dní na to, aby vám napsal, zda je žádost kompletní. Pokud něco chybí, řekne vám, co doplnit. Pokud všechno je v pořádku, začne řízení. Lhůta na rozhodnutí je:

• 30 dní pro jednoduché stavby (pokud je splněno zrychlené řízení)
• 60 dní pro běžné stavby
• 120 dní v Praze nebo Brně, kde je vysoká zátěž úřadů

V roce 2023 byla průměrná doba 72 dní. V Brně to trvalo 89 dní. Pokud vám úřad po 60 dnech nevydá povolení, můžete se ptát na důvod. Často to znamená, že někdo podal námitku nebo se změnil územní plán.

Co se stane, když vám povolení vyjdou?

Stavební povolení má platnost 2 roky. Musíte začít stavět do té doby. Pokud ne, musíte žádost znovu podat. Povolení také obsahuje podmínky - například „stavba musí být provedena podle schválených výkresů“ nebo „při výstavbě nesmí být poškozena stávající kanalizace“. Porušení těchto podmínek může vést k pokutě nebo dokonce k nucenému odstranění stavby.

Nejčastější chyby, které zdržují proces

Podle analýzy ČKAIT z roku 2023 jsou tyto chyby nejčastější:

• Neúplná projektová dokumentace (32 %)
• Chybějící souhlasy sousedů (28 %)
• Nesoulad s územním plánem (25 %)
• Zapomenutí poplatku (11 %)
• Podání žádosti bez EED (8 %)

Příklad: Pan Novák z Brna chtěl postavit garáž. Zaplatil poplatek, ale zapomněl na souhlas vodovodního podniku. Úřad mu žádost vrátil. O 28 dní později doplnil dokumenty. Celkově to trvalo 102 dní. Kdyby si nechal poradit na začátku, získal by povolení za 45 dní.

Novinky v roce 2026

V Brně od ledna 2025 funguje pilotní projekt předkontroly. Můžete si před podáním žádosti přinést dokumenty do úřadu - zdarma. Odborník vám řekne, co chybí. V Praze se tato metoda snížila počet vrácených žádostí o 42 %. Do konce roku 2026 by měl být průměrný čas na vydání povolení pro rodinné domy 45 dní. To je cíl Ministerstva pro místní rozvoj. A pokud se připravíte správně, můžete být mezi těmi, kteří to zvládnou ještě rychleji.

Když se to nezdaří - co dělat?

Pokud vám úřad zamítl žádost, máte právo podat odvolání do 15 dnů. Předtím ale zkontrolujte, zda jste opravdu všechno dodrželi. Někdy stačí doplnit jeden dokument. Nejdřív se obrátěte na úřad - mnoho lidí si myslí, že mají „právo na stavbu“, ale zákon říká jinak. Pokud máte pochybnosti, nechte se poradit právníkem, který se věnuje stavebnímu právu. Někdy je levnější zaplatit 2 000 Kč za konzultaci než 15 000 Kč za opravu chyby.