Podepsat smlouvu s realitní kanceláří je často ten moment, kdy se prodávající cítí nejbezpečněji. Konečně někdo, kdo se postará o fotky, inzeráty a telefonáty. Jenže právě v tomhle okamžiku se rozhoduje o vašich penězích. V roce 2026, kdy trh s nemovitostmi stále hledá stabilitu, může špatně nastavená smlouva o zprostředkování stát desítky tisíc korun navíc nebo dokonce celý prodej. Nejde jen o to, podepsat papír. Jde o to pochopit, za co vlastně platíte a jaké pasti na vás čekají.
Co říká zákon a proč je forma klíčová
Zapomeňte na ústní dohody u kafe. Od roku 2021 platí přísná pravidla daná Realitním zákonem (č. 39/2020 Sb.). Tento předpis jasně stanovuje, že smlouva o zprostředkování musí být písemná. Pokud ji nemáte, realitní makléř nemá nárok na provizi, i když dům prodá. Je to ochrana pro vás, ale také past pro nepozorné. Zákon vyžaduje, aby smlouva obsahovala přesné údaje o stranách, předmět zprostředkování a výši odměny. Bez těchto náležitostí je dokument prakticky bezcenný.
Častým omylem je myšlenka, že pokud makléř "jen" pomohl najít kupce, má automaticky právo na peníze. Není to tak jednoduché. Podle Občanského zákoníku vzniká nárok na provizi pouze tehdy, pokud byla kupní smlouva uzavřena díky činnosti zprostředkovatele. To znamená, že ve smlouvě musí být explicitně uvedeno, jak se tato kauzalita prokazuje. Makléř musí dokázat, že právě on přivedl konkrétního kupujícího, který následně podepsal kupní smlouvu.
Výlučnost versus otevřený trh: Co se vyplatí?
Tady se rozchází názory prodávajících i makléřů nejvíce. Výlučné zprostředkování znamená, že po dobu trvání smlouvy smíte prodávat svou nemovitost pouze prostřednictvím této jedné kanceláře. Nemůžete oslovit souseda, kamaráda ani jinou realitku. Výhodou je, že makléři mají motivaci investovat do propagace - dražší fotky, home staging, placené reklamy. Nevýhodou je, že jste svázaní. Pokud vám makléř nesedne, musíte počkat do konce lhůty nebo zaplatit pokutu za předčasné ukončení.
Otevřené zprostředkování vám nechává volnou ruku. Můžete mít smlouvu s třemi různými realitkami současně. Riziko? Že se makléři budou bát investovat, protože nevědí, zda neztratí čas a peníze marně. Často pak nabízejí jen základní služby. Praxe ukazuje, že u atraktivních nemovitostí v Brně nebo Praze funguje výlučnost lépe, protože vytváří tlak na rychlý prodej. U specifických objektů může být lepší kombinace několika specializovaných kanceláří.
| Kritérium | Výlučné zprostředkování | Otevřené zprostředkování |
|---|---|---|
| Investice do marketingu | Vysoká (makléř riskuje méně) | Nízká až střední |
| Rychlost prodeje | Obvykle rychlejší | Může se protahovat |
| Flexibilita prodávajícího | Nízká (svázán jednou firmou) | Vysoká (může měnit partnery) |
| Riziko konfliktu | Nižší (jasná odpovědnost) | Vyšší (spory o to, kdo přivedl kupce) |
Provize: Kolik a za co přesně?
Typická výše provize se pohybuje mezi 3 % až 6 % z prodejní ceny. Ale pozor, toto číslo není fixní. V roce 2026 stále platí, že o výši se dá vyjednávat. Některé menší kanceláře nabízí 3 %, velké řetězce často drží 5-6 %. Důležité je vědět, zda je provize hrazena ze strany kupujícího, prodávajícího, nebo obou stran. Ve většině případů v ČR hradí provizi prodávající, ale model "provize dělená" se stává běžným.
Klíčové je definovat, kdy je provize splatná. Ideální stav je, že se stává splatnou až po zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí a po úplném uhrazení kupní ceny. Vyhněte se formulacím, které požadují platbu již při podpisu rezervační smlouvy nebo kupní smlouvy. Pokud by se prodej nakonec neuskutečnil (například kvůli hypotéce), můžete skončit s dluhem vůči realitce, aniž byste dostali peníze za dům.
Lháčky a drobné háčky, které bolí
Největší spory nevznikají kolem hlavní částky, ale kolem detailů. Jedním z nich je tzv. "ochranná lhůta". Tato klauzule říká, že pokud po skončení smlouvy prodáte nemovitost osobě, kterou vám makléř představil během spolupráce, stále mu musíte zaplatit provizi. Obvykle jde o 6-12 měsíců. Je to férové, pokud je seznam klientů veden transparentně. Problém nastává, když makléř pošle e-mail desítkám lidí a tvrdí, že všichni jsou jeho "nalezení kupci".
Další pastí je nejasné určení předmětu smlouvy. Musí tam být přesná adresa, parcelní číslo a specifikace toho, co se prodává (byt s garážovým stáním? Pozemek s domem?). Pokud je v inzerátu jedna cena a ve smlouvě jiná minimální hranice, může dojít ke sporu. Také si pohlídejte, kdo smlouvu podepisuje. Pokud je nemovitost ve spoluvlastnictví manželů, musí smlouvu podepsat oba. Pokud to udělá jen jeden, druhý manžel může prodej napadnout a makléř bude mít problém s vymáháním provize.
Jak smlouvu bezpečně ukončit?
Smlouva o zprostředkování není doživotní trest. Má svůj konec. Buď uplynutím sjednané doby, nebo výpovědí. Zde je kritické podívat se na podmínky výpovědi. Lhůta bývá obvykle 1-3 měsíce. Některé smlouvy obsahují vysoké smluvní pokuty za předčasné ukončení, které mohou dosahovat poloviny předpokládané provize. Před podpisem si spočítejte, zda se vám vyplatí riskovat tuto sankci.
Pokud chcete smlouvu vypovědět, vždy to udělejte písemně a doporučenkou. E-mail nestačí. A pamatujte, že po skončení smlouvy máte právo prodát nemovitost sami nebo přes jiného makléře. Ale opět - hlídejte si ochrannou lhůtu. Pokud novému kupci pošlete ofertu, kterou původní makléř poslal před týdnem, budete muset platit dvakrát.
Checklist před podpisem: Pět otázek makléři
Než vezmete pero, položte makléři tyto otázky. Jeho reakce vám hodně napoví:
- Kdo nese náklady na inzerci a fotografie? Jsou zahrnuty v provizi, nebo je účtujete extra?
- Jak dlouhá je ochranná lhůta po skončení smlouvy? A jak budete dokazovat, že kupce byl představen vámi?
- Je smlouva výlučná? Mohu paralelně komunikovat s jinými zájemci?
- Kdy přesně vzniká nárok na provizi? Při podpisu kupní smlouvy, nebo až po zápisu do katastru?
- Co se stane, pokud prodej nestihnete do konce smlouvy? Prodlužuje se automaticky, nebo musím podepsat nový dodatek?
Musím podepsat smlouvu o zprostředkování, pokud chci prodat nemovitost?
Ne, nemusíte. Prodávat můžete i bez realitní kanceláře. Pokud ale využijete služeb makléře, je písemná smlouva podle Realitního zákona povinná. Bez ní nemá makléř právo na provizi, což je vaše ochrana, ale zároveň riziko pro něj, proto ji budou důrazně vyžadovat.
Kolik procent obvykle činí realitní provize?
Standardní výše se pohybuje mezi 3 % a 6 % z celkové prodejní ceny nemovitosti. Konkrétní výše závisí na lokalitě, typu nemovitosti a renomé realitní kanceláře. Cena je vždy předmětem obchodní dohody a lze ji vyjednat.
Co je to výlučné zprostředkování?
Výlučné zprostředkování znamená, že po dobu trvání smlouvy smíte prodávat nemovitost pouze prostřednictvím dané realitní kanceláře. Nesmíte oslovovat jiné makléře ani prodávat přímo. Naopak u nevýlučného zprostředkování můžete mít smlouvy s více realitkami současně.
Musí smlouvu podepsat oba manželé?
Ano, pokud je nemovitost ve společném jmění manželů nebo je ve spoluvlastnictví obou, musí smlouvu o zprostředkování podepsat oba. Pokud podepíše jen jeden, může být smlouva napadnutelná a vznikají problémy s vymáháním provize.
Mohu vypovědět smlouvu kdykoliv?
To záleží na obsahu smlouvy. Většina standardních smluv umožňuje výpověď s určitou lhůtou (obvykle 1-3 měsíce). Některé smlouvy však obsahují zákaz předčasného ukončení nebo vysoké smluvní pokuty. Vždy si přečtěte sekci o ukončení smluvního vztahu.