Ochranná lhůta v katastru: Jak ji zajistit při převodu nemovitosti

Stává se vám, že se dozvíte, že někdo chce přepsat vaši nemovitost - a vy o tom vůbec nevíte? To se dříve stávalo často. Lidé přicházeli o domy, byty nebo pozemky jen proto, že někdo podal falešnou smlouvu a úřad to prostě zapsal. V roce 2014 se to změnilo. Zavedla se ochranná lhůta v katastru - a od té doby se podvodné převody nemovitostí v Česku zmenšily o téměř 80 %. Toto je váš praktický návod, jak tuto lhůtu správně využít, když kupujete nebo prodáváte nemovitost.

Co je ochranná lhůta a proč existuje?

Ochranná lhůta je 20denní období, které začíná v den, kdy někdo podá návrh na změnu v katastru nemovitostí. Může jít o převod vlastnictví, zápis zástavního práva, věcného břemene nebo jakoukoliv jinou změnu, která ovlivňuje práva k nemovitosti. Během těchto 20 dnů je nemovitost „zablokovaná“ - úřad nesmí provést žádnou změnu, i když se zdá, že všechny dokumenty jsou v pořádku.

Cílem není zpomalit legitimní transakce, ale zabránit podvodům. Dříve, když nebyla ochranná lhůta, stačilo, aby někdo podal falešný podpis a úřad to zapsal. Dnes to už není možné. Úřad nekontroluje, zda je podpis skutečný - to je vaše odpovědnost. Ochranná lhůta vám dává čas, abyste zjistili, zda se něco nečekaného děje.

Kdy a jak ochranná lhůta začíná?

Lhůta se spustí hned v den, kdy návrh na vklad práva do katastru podáte na úřadu. To znamená, že jakmile odevzdáte kupní smlouvu, identifikační čísla obou stran a poplatek 1 000 Kč, začíná počítat. Nezáleží, zda jste se domluvili s kupujícím, zda máte notáře nebo zda je vše připraveno - lhůta běží od okamžiku, kdy úřad dokumenty přijme.

Katastrální úřad je povinen ihned po přijetí návrhu odeslat doporučený dopis všem osobám, které jsou v katastru evidovány jako vlastníci nebo jiní oprávnění. Pokud jste vlastníkem, dopis dorazí na vaše trvalé bydliště. Pokud jste kupující, dopis se pošle vlastníkovi - aby ten věděl, že se něco plánuje.

Co se stane, pokud nezareagujete?

Tady je klíčový bod: pokud nezareagujete do 20 dnů, úřad považuje vaše mlčení za souhlas. Ano, i když jste o tom nic nevěděli. Proto je důležité kontrolovat poštu - nejen obyčejnou, ale i doporučené dopisy. Mnoho lidí si myslí, že „když jsem neodevzdal nic, tak to nejde“. To je nesmysl. Pokud jste vlastník a nezareagujete, úřad zápis provede - a pak už je těžké se vrátit zpět.

Co dělat, když jste nevěděli, že se něco plánuje?

Představte si: dostanete dopis od katastru, že někdo podal návrh na převod vašeho bytu. Vy jste ale nikdy nepodepsali žádnou smlouvu. Co teď?

Okamžitě kontaktujte katastrální úřad. Nečekejte, až uplyne lhůta. Podáte písemnou námitku - a musí to být konkrétní. Není dost říct „nesouhlasím“. Musíte napsat, proč: „Nepodepsal jsem žádnou kupní smlouvu“, „Podpis na dokumentu je falešný“, „Nikdy jsem nevydával pověření k převodu“.

Podle praxe Brněnského katastrálního úřadu je námitka, která neobsahuje konkrétní důvody, často zamítnuta. Pokud jste obětí podvodu, můžete navíc podat trestní oznámení. V takovém případě úřad zastaví celý proces, dokud nebudou vyřešeny původní otázky.

Co se stane po uplynutí 20 dnů?

Po uplynutí ochranné lhůty úřad má dalších 30 dnů na zpracování návrhu a zápis do katastru. Pokud je případ složitý - třeba kvůli dědictví, spoluvlastnictví nebo závazkům - může to trvat až 60 dnů. Celkově tedy od podání návrhu do zápisu může uběhnout 50 dnů.

To znamená, že i když vše proběhne bez problémů, převod nemovitosti trvá nejméně sedm až osm týdnů. To je víc než dříve, ale je to cena bezpečnosti. V roce 2022 se průměrná doba převodu zvýšila o 22 dnů oproti době před zavedením ochranné lhůty - ale počet podvodných převodů klesl z 347 na 76 ročně.

Proč je ochranná lhůta důležitá i pro kupujícího?

Většina lidí si myslí, že ochranná lhůta chrání jen prodávajícího. Ale to není pravda. Kupující také získává jistotu. Pokud se převod zapisuje bez námitky, znamená to, že vlastník neměl důvod se bránit. To je pro vás jako kupujícího velká výhoda - nekoupíte nemovitost, která má skryté problémy.

Představte si, že koupíte byt, a pak se zjistí, že před půl rokem někdo podal falešný návrh, ale vlastník nezareagoval. Teď byste mohli být v právním konfliktu. Ochranná lhůta to zabrání. Pokud je návrh zapsán bez námitky, je většinou jisté, že vše bylo v pořádku.

Co se mění v blízké budoucnosti?

Délka ochranné lhůty zůstane 20 dnů - žádné změny nejsou plánovány. Ale proces se digitalizuje. Od roku 2022 už můžete námitku podat přes portál ePrávo - a od roku 2025 bude úřad doplňovat doporučený dopis e-mailem nebo SMS. To znamená, že už nebudete muset čekat, až dopis dorazí poštou. Pokud máte náležitosti přístupu k ePrávo, budete okamžitě upozorněni.

V roce 2026 se očekává, že doba zpracování po uplynutí ochranné lhůty klesne z 30 na 15 dnů. To znamená, že celý proces převodu bude trvat jen 35 dnů - místo 50. Bezpečnost zůstane, ale rychlost se zlepší.

Co dělat, když převod probíhá mezi rodinnými příslušníky?

Mnoho lidí si myslí, že když převádíte nemovitost mezi manžely, dětmi nebo rodiči, nemusíte čekat 20 dnů. To je chyba. Ochranná lhůta platí pro všechny převody, bez výjimky. I když jste si s otcem domluvili, že mu předáte byt, musíte projít celým procesem.

Někteří makléři kritizují, že to zbytečně zpomaluje. Ale i v rodinných případech se stává, že někdo podá smlouvu bez vědomí druhé strany - třeba kvůli nesprávnému pochopení, nebo když někdo z rodiny má zdravotní problémy. Ochranná lhůta vám zabrání v nechtěných následcích.

Praktický seznam: Jak zajistit ochrannou lhůtu?

• 1. Připravte dokumenty - kupní smlouva, identifikační čísla, poplatek 1 000 Kč.
• 2. Podajte návrh na úřadu - v den podání začíná ochranná lhůta.
• 3. Kontrolujte poštu - doporučené dopisy od katastru musíte přečíst hned.
• 4. Pokud jste vlastník a nevěděli jste o převodu - okamžitě podajte námitku s konkrétním důvodem.
• 5. Pokud jste kupující - nezahajujte přesuny, dokud není zápis dokončen.
• 6. Používejte ePrávo - můžete sledovat stav návrhu online a podávat námitky elektronicky.

Je ochranná lhůta příliš pomalá?

Ano, je pomalá. Ale je bezpečná. Před zavedením ochranné lhůty se každoročně stávalo přes 300 podvodných převodů. Dnes je jich méně než 80. To znamená, že téměř každý den se v Česku zabrání jednomu podvodu. Většina lidí, kteří dostali dopis od katastru, nezareagovala - protože neměli důvod. Ale ti, kteří zareagovali, zastavili podvod. A to je právě ten účinek, který potřebujeme.

Pokud chcete rychlejší proces, neexistuje legální způsob, jak ochrannou lhůtu obejít. Neexistuje „rychlý převod“ s prokázaným souhlasem - zákon to nepovoluje. Ale v příštích letech se zkrátí doba zpracování - takže celkově budete čekat méně, i když ochranná lhůta zůstane.