Prodej družstevního bytu není stejný jako prodej bytu ve vlastním vlastnictví. Nejde o převod nemovitosti, ale o převod členského podílu v bytovém družstvu. To znamená, že vy nejste vlastníkem bytu - družstvo je. Vy vlastníte právo bydlet v něm, a to jen pokud jste jeho členem. Pokud chcete byt prodat, musíte převést tento podíl na někoho jiného. A tu je právě ta věc, která mnohé zmatí - nebo dokonce zneužije.
Co vlastně kupujete, když koupíte družstevní byt?
Když koupíte družstevní byt, nekupujete zemědělskou půdu ani stěny, strop a podlahu. Kupujete členský podíl v bytovém družstvu. Ten vám dává právo bydlet v konkrétním bytovém jednotce. Budova samotná je vlastněna družstvem, které je zapsáno jako vlastník v katastru nemovitostí. Vy jste jen člen, který má právo využívat byt podle stanov družstva. Tento systém vznikl za komunismu a dodnes platí - i když se změnila spousta pravidel.
Podle zákona č. 72/1994 Sb. je družstevní podíl považován za movitou věc. To znamená, že ho můžete prodávat, dědit nebo darovat. Ale nejde o volný trh. Družstvo má právo na kontrolu, kdo se stane novým členem. A to je ten klíčový rozdíl oproti osobnímu vlastnictví.
Kroky při prodeji družstevního bytu
Prodej není jen podepsání smlouvy. Je to proces s pěti pevně danými kroky, které musíte dodržet, jinak se transakce zhroutí.
- Podepsání smlouvy o převodu družstevního podílu - nekupní smlouva, ale převodní smlouva. Tady se dohodnete na ceně, termínu a podmínkách. Smlouvu musí podepsat obě strany a nejlépe ji nechat zkontrolovat právníkem.
- Uhrání kupní ceny do úschovy - peníze se neodesílají přímo prodávajícímu. Ukládají se na účet úschovce (obvykle advokát nebo notář). To chrání obě strany. Pokud se transakce nezrealizuje, peníze se vrátí kupujícímu.
- Odeslání smlouvy družstvu - družstvo musí být formálně informováno o převodu. Smlouvu doručíte jeho představenstvu nebo správci. Družstvo nemůže převod zamítnout, pokud kupující splňuje stanovy. Ale může vás požádat o doklady - například potvrzení o bezdlužnosti.
- Schválení družstvem - družstvo má 30 dní na odpověď. Pokud neodpoví, považuje se převod za schválený. Pokud máte problémy s převodem, zkontrolujte, zda kupující není například právnická osoba - některá družstva to zakazují.
- Výplata peněz z úschovy - jakmile družstvo schválí převod, úschovce převede peníze prodávajícímu. Teprve teď je transakce kompletní.
Nezapomeňte: družstvo nemůže vyžadovat nový členský vklad. To je zákaz. Ale může si účtovat převodní poplatek. Ten se může pohybovat od 5 000 do 50 000 Kč. Některá družstva ho mají stanovený výslovně ve stanovách, jiná ho vymýšlejí „na míru“. Vždy se zeptejte předem - a požádejte o písemné potvrzení výše.
Bezdlužnost je nejdůležitější podmínka
Nejčastější chyba při prodeji družstevního bytu je ignorování dluhů. Pokud máte nezaplacené příspěvky na opravy, účty za energii nebo poplatky za správu, tyto dluhy přecházejí na nového člena. Družstvo to neřekne hned - ale jakmile se převod schválí, nový vlastník dostane upomínku. A to může být příčinou soudních sporů.
Před prodejem si vždy vyžádejte potvrzení o bezdlužnosti od správce družstva. To je dokument, který potvrzuje, že jste splatili všechny příspěvky do dnešního dne. Bez něj byste měli prodej zastavit. Některá družstva vydávají toto potvrzení zdarma, jiná si za to účtují 500-1 500 Kč. Stojí to za to.
Daň z prodeje - 10letý test je nový pravidlo
Od 1. ledna 2021 se změnilo pravidlo pro osvobození od daně z příjmu. Dříve jste byli osvobozeni, pokud jste drželi podíl minimálně 5 let. Nyní je to 10 let. Pokud byt koupíte v roce 2025 a prodejte v roce 2030, budete muset zaplatit daň.
Daň se počítá jako rozdíl mezi prodejní cenou a nabyvací cenou. Například: koupil jste podíl za 690 000 Kč, prodáváte za 850 000 Kč. Základ daně je 160 000 Kč. Daňová sazba je 15 %, takže zaplatíte 24 000 Kč.
Pokud jste byt koupili před rokem 2021 a držíte ho 5 let, stále platí staré pravidlo. Ale pokud jste koupili po roce 2020, musíte počítat s 10 lety. To je důležité - mnoho lidí si to zapomíná a přijde o tisíce korun.
Navíc: pokud je hodnota prodeje vyšší než 5 milionů Kč, musíte o prodeji oznámit finančnímu úřadu, i když jste osvobozeni od daně. Toto je povinnost, ne volba. Přehlédnutí může vést k pokutě.
Stanovy družstva - vaše největší zbraň nebo největší past
Nikdy nekupujte družstevní byt, aniž byste si přečetli stanovy. Jsou to pravidla, která řídí celý život družstva. V nich je napsáno:
- Kdo se může stát členem (např. pouze fyzické osoby, ne právnické)
- Jaké jsou podmínky pro převod podílu
- Jak vysoký je převodní poplatek
- Je povolen podnájem? Pokud ano, jaký je postup?
- Je možné byt převést na osobní vlastnictví?
Některá družstva například zakazují převod na cizince nebo na osoby bez trvalého pobytu v ČR. Jiná vyžadují, aby kupující byl členem jiného družstva. To je nečekaná past. Pokud stanovy nečtete, můžete si koupit byt, který se vlastně nedá prodat.
Stanovy najdete na webové stránce družstva, nebo je požádejte o písemnou kopii. Pokud vám je správce odmítne dát - to je červená vlajka. Důvěryhodné družstvo je transparentní.
Proč si lidé vybírají družstevní byty?
Přes všechny komplikace má družstevní byt své výhody. Největší je cena. Průměrně jsou družstevní byty o 15-20 % levnější než byty ve vlastním vlastnictví. To je důvod, proč je stále přibližně 450 000 takových bytů v ČR - to je 22 % všech bytů.
Další výhoda: neplatí se daň z nabytí nemovitosti. Protože nekupujete nemovitost, ale movitou věc (podíl), daň z nabytí se nevztahuje. To je výhoda, kterou nemají vlastníci bytů.
Nevýhody jsou ale reálné. Prodej je pomalejší, složitější a často s nečekanými poplatky. Pokud potřebujete rychle prodat byt (např. kvůli odjezdu do zahraničí), družstevní byt není ideální volba.
Co se děje s družstevními byty v budoucnu?
Od roku 1991 bylo převedeno přes 1,2 milionu družstevních bytů do osobního vlastnictví. Zbývá jich asi 450 000. Experťi předpovídají, že do roku 2030 se tento podíl sníží na 15-18 %. Proč? Protože lidé chtějí plnou kontrolu nad svým bytem. A protože legislativa se přizpůsobuje - například zavedením 10letého testu pro daňové osvobození.
Nová pravidla zpomalují prodeje. Průměrná doba držení družstevního bytu se zvýšila z 6,2 roku na 8,5 roku. To znamená, že lidé drží tyto byty déle, protože se nevyplatí je prodávat dříve.
Je možné, že v budoucnu bude vznikat nový model: družstvo se převede na společenství vlastníků jednotek. Ale to je ještě v budoucnosti. Dnes platí pravidla, která znáte.
Co dělat, když se vám převod nepodaří?
Nejčastější důvody pro selhání převodu:
- Kupující nesplňuje stanovy družstva (např. je právnická osoba)
- Družstvo neodpoví v 30 dnech a vy nevíte, jak dál
- Nebylo potvrzeno, že je byt bezdlužný
- Převodní poplatek byl nečekaně vysoký
Řešení: pokud družstvo neodpoví, pošlete písemnou žádost o potvrzení schválení. Pokud vám ho odmítne, můžete podat žalobu na soud. Ale to je poslední možnost. Lepší je předem zkontrolovat všechny podmínky - a nechat si smlouvu zkontrolovat právníkem.
Může družstvo zamítnout převod družstevního podílu?
Ne, družstvo nemůže převod zamítnout, pokud kupující splňuje stanovy. Zákon č. 90/2012 Sb. zakazuje odmítnutí převodu jen proto, že je kupující fyzická osoba. Družstvo může požadovat dokumenty, ale nemůže vyžadovat nový členský vklad nebo přihlášku.
Je možné prodat družstevní byt bez úschovy?
Technicky ano, ale není to bezpečné. Pokud peníze převedete přímo prodávajícímu a družstvo později odmítne převod, můžete ztratit peníze. Úschova je standardní praxe a chrání obě strany. Většina advokátů a notářů ji doporučuje.
Musím platit daň, pokud prodávám byt, ve kterém jsem bydlil 3 roky?
Ne. Pro družstevní byty neplatí osvobození od daně z příjmu kvůli bydlení. Jediný důvod pro osvobození je 10letý časový test mezi nabytím a prodejem podílu. Pokud jste ho koupili před 10 lety, neplatíte daň. Pokud ne, platíte, i když jste v něm bydlili 20 let.
Můžu podnajmout družstevní byt?
Ano, ale jen se souhlasem představenstva družstva. Stanovy mohou zakazovat podnájem nebo ho omezovat. Některá družstva vyžadují, aby podnájemce byl členem družstva. Vždy se zeptejte předem - a požádejte o písemný souhlas.
Je možné převést družstevní byt na osobní vlastnictví?
Ano, ale to je jiný proces. Musíte se stát členem družstva, které se rozhodlo převést celou budovu na spoluvlastnictví. To vyžaduje souhlas většiny členů. Nejde o jednoduchý převod, ale o kompletní transformaci družstva. Většina lidí to dělá, když chtějí plnou kontrolu nad bytem.
Když se rozhodnete prodej, nezapomeňte na tři věci
- Zkontrolujte stanovy - nejde o papír, který můžete přeskočit.
- Zjistěte přesnou výši převodního poplatku - nechte si to napsat.
- Požádejte o potvrzení o bezdlužnosti - jinak se můžete stát nevědomým dlužníkem.
Prodej družstevního bytu není těžký - ale je jiný. Pokud ho pochopíte, může být výhodný. Pokud ho ignorujete, může stát tisíce korun.